Au printemps, c’est le grand retour des oiseaux migrateurs, les escargots sortent de leurs coquilles, les hérissons, crapauds, abeilles… pointent le bout de leurs nez. Et avec l’arrivée des beaux jours et des températures plus douces, on a comme une envie de renouveau, après avoir passé la période hivernale bien lotis dans notre nid, nous aussi.

Mais le printemps rime aussi avec déclarations de revenus. Et pour rester sur cette dynamique et vivre cette période avec légèreté, j’ai décidé, ce mois-ci, de vous éclairer sur le sujet des revenus fonciers.

Car, comme les autres types de revenus, les revenus fonciers doivent être déclarés aux impôts. En plus de choisir son régime d’imposition – nous le verrons dans l’article – le contribuable percevant ces recettes doit respecter certaines règles et faire aussi certains choix.

Tous ces sujets sont abordés :  qu’appelle-t-on les revenus fonciers ? quelles sont les charges déductibles ? quels sont les différents régimes d’imposition ? Mais aussi, comment votre gestionnaire peut vous être d’une aide précieuse pour vous faciliter la déclaration d’impôts.

Qu’appelle-t-on les revenus fonciers ?

Les revenus fonciers représentent les revenus de votre patrimoine immobilier. Il s’agit principalement des loyers perçus de vos biens mis en location. Les loyers hors charges sont considérés comme des revenus donc imposables sur l’impôt sur le revenu, et cela même si un crédit immobilier a été souscrit.

Quels biens sont concernés ?

Le bien loué peut être un local d’habitation, comme un appartement, une maison ou un studio, ou un local professionnel, un bureau, un entrepôt.

Le saviez-vous ? Les revenus des locations meublées sont à déclarer comme bénéfices commerciaux dits BIC, et non comme revenus fonciers.

Qui est concerné ?

Tous les propriétaires qui louent leur appartement.

Quelle est la période de revenus à prendre en compte pour les impôts ?

Ce sont les revenus en année civile du 1^er janvier au 31 décembre.

Pourquoi se préoccuper des revenus fonciers en avril ?

Par définition, les revenus fonciers sont des revenus et sont donc imposables, comme n’importe quelle autre recette perçue par un contribuable. Pour déclarer les revenus fonciers, c’est vous qui êtes responsable du montant qui sera indiqué. La déclaration d’impôts sur les revenus étant à faire en mai, il est donc vivement conseillé, d’avoir au préalable calculé et réfléchi à votre imposition.

Quelles sont les charges déductibles pour connaître le revenu foncier imposable ?

Les frais et charges déductibles comprennent tous les frais engagés pour l’appartement. Que ce soient les réparations, les charges de copropriété, ou encore les impôts fonciers, les intérêts d’emprunt ou les régularisations de charges…

Tout ce qui est lié à l’appartement et considéré comme une dépense est à prendre en compte dans le calcul du revenu foncier.

Le saviez-vous ? Tous les frais liés à la gestion de votre bien sont déductibles. Ils comprennent notamment les frais de gestion, les honoraires de location, les assurances comme la GLI (garantie des loyers impayés) mais aussi l’assurance PNO (assurance propriétaire non occupant) qui couvre les dégâts provoqués par les installations et équipements en l’absence de locataire responsable, etc.

L’imposition des revenus fonciers ?

Pour une fois c’est vous qui décidez de la manière dont vous avez envie de faire votre déclaration d’impôts. Mais attention, il y a quelques règles à connaître et qui vous aideront à faire votre choix le plus justement.

Les différents types de déclaration :

• Pour les baux meublés : une déclaration spécifique

Les locations meublées font l’objet d’une fiscalité particulière. Vous devez en effet déclarer les recettes locatives perçues dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non en tant que revenus fonciers, comme c’est le cas pour les locations vides.

Le saviez-vous ? Sachez qu’il est plus avantageux de louer un meublé pour des appartements du type T1 ou T2.

• Pour une SCI (société civile immobilière) : déclaration n°2072 déclaration spécifique.

UNE SCI est constituée de plusieurs acteurs (familial, professionnel…) C’est donc en tant que société que vous devez déclarer vos revenus.

Pour ce faire, la déclaration 2072 (déclaration n°2072-S-SD pour être exacte) est la déclaration de résultats des SCI à l’impôt sur les revenus. Elle sert à déclarer les revenus de l’ensemble des propriétés bâties et non bâties de ces sociétés. Elle est à déposer pour le 18 mai 2022 au plus tard, obligatoirement par voie dématérialisée.

Les SCI ne sont pas soumises à l’impôt sur les sociétés.

• Pour les baux non meublés, non SCI : déclaration n° 2044

Il s’agit donc de la déclaration des appartements non meublés. Les revenus sont soumis à l’imposition selon 2 régimes. Soit au réel soit en micro-foncier. C’est vous qui ferez ce choix, la suite de l’articule va vous y aider.

Le saviez-vous ? Pour pouvoir déclarer les loyers des biens non meublés en tant que revenus fonciers au régime réel d’imposition, les recettes brutes ne doivent pas dépasser 15 000 euros. Les immeubles ne doivent pas non plus dépendre d’une défiscalisation de type Pinel ou Duflot. 

Différence entre micro-crédit et au réel

Nous l’avons vu, pour les baux non meublés, il existe deux régimes d’imposition pour les revenus fonciers : le micro-foncier et le réel.

• Micro-foncier : le montant des revenus fonciers à déclarer doit être inférieur à 15 000 euros. Le contribuable bénéficiera alors d’un abattement de 30% sur sa base imposable (loyers perçus hors charges), et les 70% restants seront soumis au barème de l’impôt sur le revenu. Il reste avantageux lorsque l’on a peu de charges. Par exemple, si un ravalement de façade est prévu mieux vaux déclarer en réel qu’en micro-foncier.

• Au réel : Le contribuable devra prendre toutes ses recettes : loyers perçus, les aides (types ANHA…), avance sur Loyers via la GLI (garantie des loyers impayés), des subventions des assurance pour travaux etc… Et de l’autre, toutes les charges qui peuvent être déduites et dont vous avez eu un large aperçu plus haut. La différence entre vos recettes et vos dépenses, vous donne le montant de vos revenus fonciers à déclarer au réel.

Le saviez-vous ? Vous pouvez changer de régime (réel ou micro-foncier) tous les 3 ans. Votre choix de régime est donc capital.

COMPARAISON

• CAS 1 : M. et Mme Martin loue leur appartement avec un loyer mensuel à 1 000€.

Leurs recettes annuelles (du 1^er janvier au 31 décembre de l’année dernière) s’élèvent donc à 12 000€.

En listant toutes les charges liées au logement sur la même période (taxe foncière, intérêt d’emprunt, frais de gestion…), le montant total des dépenses est de 3000€.

• Calcul en micro-foncier : 12 000€ – 30% = 8 400€
• Calcul au réel : 12 000€ – 3000€ = 9 000€.

M. et Mme Martin, on tout intérêt à opter pour le régime micro-foncier.

• CAS 2 : M. et Mme Dupont loue leur appartement avec un loyer mensuel à 600€ et ont reçu 2 appels de fonds (1000€ chacun) pour le ravalement de façade de l’immeuble.

Leurs recettes annuelles (du 1^er janvier au 31 décembre de l’année dernière) s’élèvent donc à 7 200 €.

En listant toutes les charges (1500€) + les 2 appels de fonds, le montant total dépensé s’élève à 3 500 €

• Calcul en micro-foncier : 7 200€ – 30% = 5040 €
• Calcul au réel : 7 200€ – 3 500€ = 3 700€.

M. et Mme Dupont, ont tout intérêt à opter pour le régime au réel

Conseil : Le régime ne pouvant être modifié que tous les 3 ans, essayez, avec l’aide de votre gestionnaire, d’anticiper les revenus fonciers à plus long terme. Ce qui vaut pour une année ne l’est pas forcément pour une autre.

Rôle du Gestionnaire de votre logement

Au fur et à mesure de votre lecture, vous vous êtes sûrement rendu(e)s compte que l’immobilier locatif, et notamment le calcul des revenus fonciers, demandait un certain sens de l’organisation et notamment un grand sens de la rigueur. Que vous en soyez doté ou non, sachez que vous pouvez vous faire accompagner par votre gestionnaire.

Il est là pour vous faciliter la vie !!

En effet, une fois par an, il reprend toutes les écritures comptables saisis et calcule, pour vous, votre imposition selon votre situation.

Il vous envoie vers mi-avril, ce que l’on appelle un récapitulatif fiscal et/ou aide à la déclaration qui vous aidera à remplir votre déclaration d’impôts sur les revenus au mois de mai.

Le saviez-vous ? C’est au moment de la déclaration que le propriétaire choisit le statut. C’est lui qui fait la déclaration et non le gestionnaire !!

Les revenus fonciers sont-ils toujours un sujet obscur pour vous ?

Vous avez tous les outils pour vous en sortir et aborder ce début de printemps avec tranquillité.

Et si vous pensez que l’œil d’un expert est nécessaire ou que vous souhaitez tout simplement vous décharger de cette tâche, pensez à votre gestionnaire (ou à en contacter un).

N’oubliez pas que vous restez responsable de ce que vous déclarez, mais un petit coup de pouce ne se refuse jamais.

Patrimoine Avenue ADB

Marjorie Valverde

Tél. : 06 59 92 87 00

Mail : m.valverde@pa-adb.fr

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