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Pour beaucoup d’entre nous, le mois de juin sonne la fin de l’année scolaire. On prépare les vacances d’été, on compte les jours jusqu’au départ… Le temps de la déconnection est bientôt arrivé !

Pour autant, avant d’entamer l’été et de complètement mettre de côté le quotidien, il faut aussi s’organiser pour la rentrée ! Et pour beaucoup d’étudiants, tout reste à faire !

A peine ont-ils terminé les examens, les stages, les derniers mémoires qu’il faut déjà penser à la rentrée prochaine ! Trouver un job d’été, un contrat en alternance, une école… et pour la plupart un logement.

Car en effet, la poursuite des études nécessite très souvent de s’éloigner du domicile familial. Et devant un marché immobilier étudiant tendu, on comprend facilement que la recherche peut devenir un vrai parcours du combattant. Comment s’y prendre ? Quels sont les logements proposés ?

Et si on se place du point de vue du propriétaire-bailleur, le logement étudiant est-il un investissement rentable ? Quels types de bien faut-il envisager pour investir ? Et comment le louer ensuite ?

Et bien ce mois-ci, nous allons tenter de répondre à toutes ces questions, et vous permettre, à vous parents, étudiants, propriétaires ou futurs, d’appréhender au mieux, les solutions qui s’offrent à vous !

Qu’est-ce que le logement étudiant ?

Un logement étudiant s’adresse, comme son nom l’indique, à la population qui poursuit des études supérieures. Il n’existe pas un seul et unique type logement étudiant. En revanche, chaque logement étudiant a pour objectif de s’adapter aux besoins spécifiques de ses occupants.

Quels sont les types de logements étudiants ?

Il existe une multitude de solutions pour se loger, voici les plus répandues :

Les logements des cités Universitaires gérés par le Crous (Centre régional des œuvres universitaires et scolaires) sont prioritairement attribués aux étudiants dont la famille dispose de faibles revenus. Les critères pris en compte sont les mêmes que pour la bourse d’études : les revenus de l’étudiant et de ses parents, la composition de la famille et l’éloignement géographique du domicile familial.

Le saviez-vous ? Des logements adaptés aux étudiants en situation de handicap, à la norme PMR (personne à mobilité réduite), peuvent être proposés par le Crous. 

Devant la pénurie de logements étudiants, de plus en plus de résidences universitaires privées voient le jour. Elles proposent en règle générale des logements qualitatifs, sont souvent déjà équipées avec de nombreux services comme internet, laveries, salles de sport… Souvent très bien placées, elles sont proches des transports et des commodités. Les prix peuvent varier en fonction des services proposés.

Le logement étudiant individuel dans un appartement privé reste pour beaucoup l’idéal : liberté d’aménagement, affranchissement des règles (horaires, invitation…) il propose une vraie indépendance. Devant une offre toujours plus grandissante, il est conseillé de s’y prendre très à l’avance. Si vous attendez trop, vous risquez de vous retrouver avec des logements dont personne ne veut (petits, chers et parfois vétuste malgré la loi), pensez-y !

Le saviez-vous ? Depuis novembre 2021, Lyon et Villeurbanne font parties des villes qui ont adopté le dispositif d’encadrement des loyers. Il limite la hausse du loyer d’un logement lors sa remise en location ou du renouvellement du bail.

Devant des loyers parfois exorbitants, notamment dans les grandes villes beaucoup d’étudiants se tournent vers la colocation. Ce type de logement a de nombreux avantages :  il permet de partager un logement et de diviser le coût des loyers, d’accéder à un espace de vie plus grand, de partager les charges, les abonnements, les frais liés à l’alimentation etc… Vivre en collectivité tout en ayant son espace privé.

Il y a également les foyers étudiants, qui sont aussi disponibles pour les jeunes travailleurs. Loger chez une personne âgée est aussi une bonne alternative. Vous pourrez avoir un loyer modéré en échange de quelques services. Loger chez l’habitant est aussi une solution plutôt économique.

Investir dans un logement étudiant ?

Avec la crise sanitaire, les étudiants ont dû eux aussi s’adapter. Avec la généralisation des cours à distance, bon nombre d’étudiants ont quitté leur logement pour retourner s’installer chez leurs parents. Aujourd’hui, même si on constate que les villes moyennes ont plus la côte que les grandes villes, notamment à cause du budget, la demande locative étudiante en France dépasse largement l’offre disponible sur le marché immobilier.

Etant considéré comme un investissement sécurisé, la location étudiante reste une opération très rentable, que ce soit en termes de rendement ou de défiscalisation.

Très souvent, les propriétaires investissent soit pour usage personnel afin d’y loger un membre de la famille (ses propres enfants, neveux, nièces…), soit pour se constituer un patrimoine immobilier, au même titre qu’une location classique ou saisonnière.

Pour quels types de logement ?

Si vous souhaitez investir dans un logement étudiant, les plus répandus restent l’appartement privé ou les résidences universitaire privées, que nous avons vus précédemment.

Acheter un appartement pour le mettre à la location pour des étudiants n’est pas différent de la démarche pour une location classique ou saisonnière. La différence va se situer au niveau du bail, mais le principe reste le même. Pour tout savoir sur l’investissement locatif (cadre, défiscalisation, dispositif…), vous pouvez vous référer à l’article de janvier qui est dédié à ce sujet.

Sachez toutefois, que les petites surfaces restent toujours plébiscitées, même si la colocation prend de l’ampleur. Privilégiez des zones proches des commerces, et accessibles en transports en commun.

L’autre type de logement dans lequel vous pouvez investir est la résidence étudiante privée.

Comme pour l’appartement privé, vous devez sélectionner le logement en choisissant un bon emplacement. En règle générale, les programme de ce type sont situés dans des zones accessibles et au plus proche des besoins des étudiants.

Pour acquérir ce type de logement, notamment dans les programmes neufs, vous devez signer un contrat de vente en l’état futur d’achèvement, comme pour un programme neuf classique et en même temps un bail commercial avec l’exploitant (qui devient votre locataire). L’avantage, c’est que c’est lui qui gère le bien et vous verse un loyer. Renseignez-vous sur ces frais de gestion comparé à une agence classique ou si vous le louez par vous-même. Gardez en tête que votre logement changera de locataire au moins tous les ans.

Exonéré de TVA, cet investissement est hors taxes et vous permet de bénéficier de certains avantages fiscaux, avec notamment le dispositif LMNP – Censi-Bouvard réservé aux investissements immobiliers dans le neuf à vocation non-professionnelle.

Comparez les 2 sur la base d’un logement équivalent vous permettra de voir lequel des 2 est le plus adapté selon votre projet. 

Comment louer mon bien ?

Petit rappel sur le dispositif d’encadrement des loyers qui a été mis en place à l’automne dernier à Lyon et Villeurbanne. Initialement créé par la loi ALUR il permet de réguler les loyers dans les agglomérations dont le marché locatif est tendu, autrement appelées zones tendues.

L’objectif est de limiter la hausse du loyer d’un logement lors sa remise en location ou du renouvellement du bail. Si votre bien rentre dans le dispositif, il faudra bien penser à le noter dans le contrat de bail.

Avant de mettre votre bien à la location, assurez-vous que celui-ci répond aux normes de sécurité et de confort. Vous devez louer un logement décent qui préserve la santé et la sécurité de l’occupant. (cf article de décembre)

Comme n’importe quel autre type de location, vous devez le contractualiser. Pour le logement étudiant, il existe plusieurs types de bail. En règle générale, les logements étudiants sont loués meublés.

• Le bail meublé étudiant de 9 mois

Il ne peut être proposé que s’il est meublé. Le bail est non renouvelable, il n’y a pas tacite reconduction. Toutefois, au terme des neuf mois, si l’étudiant souhaite rester locataire et que vous êtes d’accord, vous pouvez lui proposer de signer un nouveau bail de neuf mois.

Le saviez-vous ? Opter pour le bail de neuf mois peut permettre au propriétaire de louer le logement pendant l’été en saisonnier puisque généralement les neuf mois correspondent à l’année universitaire. Si le locataire souhaite quitter les lieux avant la fin du bail, le préavis est d’1 mois.

• Le bail meublé d’1 an renouvelable ou bail classique

Vous pouvez aussi proposer le bail meublé classique qui est conclu pour une durée d’une année, renouvelable ensuite par tacite reconduction. Une fois arrivé à sa date anniversaire, le contrat de location se renouvelle pour une nouvelle période d’un an, et ainsi de suite tant que ni le bailleur ni le locataire n’ont donné congé. Le préavis est également de 1 mois.

• Le bail mobilité

Très intéressant pour les étudiants en études supérieures, en stages, en service civique, contrat d’apprentissage ou engagement volontaire. C’est le seul bail modulable qui peut être conclu pour une durée d’un à dix mois au maximum en fonction des besoins de l’étudiant.

Le saviez-vous ? La Garantie des Loyers Impayés (GLI) est une assurance que vous pouvez souscrire pour vous protéger des impayés. Attention, cette assurance ne permet pas de se passer de garants, dans le cadre d’un logement étudiant. Pour en savoir plus, vous pouvez relire l’article de mars.

Vous l’aurez compris ? Que vous soyez en recherche d’appartement pour vos études ou en quête d’investissement locatif, le logement étudiant propose une multitude de solutions, adaptées au projet de chacun.

Lister vos besoins et vos attentes avant toute recherche préalable, vous permettra de mieux cibler les offres, et d’optimiser votre investissement en temps et en argent !

De quoi passer un bel été et déconnecter sans contraintes !

Patrimoine Avenue ADB

Marjorie Valverde

Tél. : 06 59 92 87 00

Mail : m.valverde@pa-adb.fr

D’autres actualités et informations sont disponibles sur nos réseaux sociaux : 

A peine le printemps entamé, qu’on pense déjà aux vacances d’été. Que vous soyez plutôt mer, montagne, campagne ou globe-trotteur, des vacances, cela s’organise (ou s’improvise).

Et comme vous, un bon nombre de personnes vont commencer (si ce n’est déjà fait) à les planifier. Et qu’on se le dise, quel est l’un des premiers éléments auxquels on pense ? Le logement, bien sûr !

Professionnels ? Particuliers ? Appartement ? Maison ? Ce ne sont pas les offres qui manquent et les demandes non plus.

Comment s’y retrouver en tant que propriétaire-bailleur ? Quel est l’intérêt et les avantages d’investir dans l’immobilier locatif saisonnier ?

Dans cet article, nous aborderons les questions liées à ce type d’investissement :  la rentabilité, le choix du bien et les modalités de la location, les avantages qu’il comporte, et comment louer son bien. Un petit tour par la loi et les règlementations, et vous pourrez envisager ou concrétiser votre projet.

Un bon programme pour passer des vacances sereines !!

Et si vous souhaitez avoir plus de détail sur l’investissement immobilier locatif d’une manière plus générale, je vous invite à (re)lire l’article du mois de janvier dernier, qui parle de ce sujet de fond.

Qu’est-ce que la location saisonnière ?

La location saisonnière est le fait de proposer un logement à la location, la plupart du temps sur des durées limitées (à la nuit, à la semaine, au mois) et se déroule principalement pendant les vacances. Il n’y a pas de contraintes géographiques particulières, mer, montagne, ville, campagne… un bien saisonnier peut être loué en tant que tel, peu importe le lieu que vous choisissez.

De part cette souplesse, le principal inconvénient de ce type de location, est le travail de gestion qu’il demande. En effet, la succession des contrats de location, due notamment à leur courte durée induit un suivi régulier des locataires, des états des lieux, de la gestion financière (et fiscale) … Un point à prendre en compte avant de se lancer dans l’aventure !

Mais il y a beaucoup de raisons à choisir ce type de location…

Pourquoi investir dans l’investissement immobilier saisonnier ?

Avec ce type de location, le premier avantage qu’il offre est que vous n’avez aucun risque de loyers impayés. En effet, les futurs locataires paient avant d’avoir pris possession des lieux pour une durée stipulé dans le contrat.

Ensuite, un autre point tout aussi important, est que vos revenus sont plus élevés qu’en location dite « traditionnelle ». Sa rentabilité peut être multipliée par 2 dans les meilleurs cas, si on compare à un investissement locatif classique. Mais encore une fois, cela dépend de nombreux critères, que nous verrons plus loin dans l’article. Toutefois, il faut prévoir que le logement ne sera pas loué toute l’année. Le montant des loyers doit aussi couvrir les périodes où le logement sera inoccupé. Ce point est en règle générale abordé lors du plan de financement.

Le risque de dégradation du bien est quant à lui très faible. En effet, les locataires ne faisant que passer, le logement est très souvent un simple pied à terre, et ils y passent très peu de temps.

Nous en parlions dans l’article de mars, la procédure d’expulsion. Dans le cadre de la location saisonnière, elle n’existe pas. En effet, le contrat de location n’est pas le même que pour une habitation principale. Vous êtes sur un contrat commercial.

La règlementation sur les tarifs, quant à elle, est plutôt souple : pas de loyers plafonnés, vous fixez vous-même vos tarifs. Mais attention, comme la location classique, il faut se fier au prix du marché, et bien comparer son bien avec les autres locations du même type.

Et enfin, la fiscalité location saisonnière est très avantageuse et spécifique. Elle est propre aux locations entre particuliers et de courte durée. On parle alors de la taxe de séjour et de l’imposition. Elle permet de déduire une partie de vos revenus de vos impôts, sans avoir à payer plus de taxes.

Le saviez-vous ? Vous pouvez vous aussi profiter du bien. Evidemment, pendant cette période, aucun revenu ne sera versé.

Quel type de bien choisir ?

Comme pour l’investissement immobilier locatif classique, les 2 critères principaux à prendre en compte sont l’emplacement et le type de bien (appartement ou maison).

Même si la location saisonnière n’est pas réservée à une zone géographique précise, le choix de l’emplacement est primordial si vous voulez que votre bien soit loué en permanence (ou du moins selon vos besoins). Les critères principaux recherchés sont la facilité d’accès aux transports, aux commerces et aux zones touristiques.

Mais cela dépend aussi du type de bien que vous louez. On n’aura pas forcément les mêmes exigences s’il s’agit d’un appartement (proximité zones touristiques), ou d’une maison (calme, vue, proche de la mer, équipements…).

Mettre en location un appartement, veut dire privilégier le centre-ville (ou proche), les transports, très courtes périodes de location, des loyers moins onéreux que pour une maison.

La maison, elle, en revanche, se situera plus en périphérie, au calme, ses revenus seront plus élevés, et elle attirera plus les familles ou groupes d’amis. A noter que les durées de location sont quant à elle plus longues que pour un appartement. Minimum 1 à 2 semaines, jusqu’à plusieurs mois.

Conseil : étudiez bien le marché, votre capacité d’emprunt, les loyers pratiqués, les zones géographiques les plus prisées… et vous pourrez vous concentrer sur la recherche de votre futur bien.

Comment louer mon bien ?

Vous pouvez louer votre résidence principale, ou un bien immobilier saisonnier en location.

La première vous permet de louer votre habitation lorsque vous vous absentez (pour des vacances notamment ou simplement en week-end), la deuxième permet, comme nous l’avons vu plus haut, de louer votre bien pendant les hautes saisons, voir même de vous réserver la possibilité de l’occuper.

La question qui se pose ici est comment mettre mon bien en location ? Là encore cela dépend du type de bien que vous louer, de votre disponibilité à le gérer…

Depuis quelques temps maintenant, nous avons vu fleurir sur la toile bons nombres de plateformes en ligne proposant de mettre simplement et rapidement, son bien à la location. Et très souvent ces plateformes mettent en relation des particuliers locataires et des particuliers propriétaires bailleurs. Très utilisés pour louer sa résidence principale par exemple.

L’autre moyen, et qui reste le plus prudent est de confier votre location à une agence. En effet, au-delà des aspects contractuels, du suivi, de la gestion financière ou encore des états des lieux que votre bien requiert, un professionnel de l’immobilier saura vous tenir au courant du marché, de ses évolutions ou pourra aussi gérer les litiges éventuels. Pensez-y !

Le saviez-vous ? La durée des contrats de location que vous signerez dépendront du type de bien et de l’emplacement que vous aurez choisi. Attention toutefois à ce qu’elle ne dépasse pas 4 mois. Cela pourrait être assimilé à de la location longue durée et vous devrez déclarer sa mise en location auprès de la mairie.

Quel cadre législatif ?

Avec l’essor des locations saisonnières, la législation a été adaptée et renforcée, notamment par la loi Alur en 2014 (cf article de novembre).

En effet, il était nécessaire d’apporter un cadre législatif, notamment face aux hôteliers qui y voyaient de la concurrence déloyale. De ce fait, la loi définit ce type de location comme « le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile ». Cela délimite notamment la durée à maximum 4 mois dans l’année.

Vous pouvez aussi louer votre résidence secondaire. Dans ce cas c’est une autre règlementation qui s’applique et suppose d’obtenir de la municipalité une autorisation visant à changer l’usage du logement.

Et contrairement à ce que l’on pourrait penser, les prix des loyers ne sont pas réglementés. Vous êtes libres de fixer le tarif que vous souhaitez. Toutefois, pratiquez les prix du marché.

Quelles sont les règlementations ?

Comme pour toute location, il faut impérativement signer un contrat de location. Il doit décrire le logement et ses équipements, la durée, le tarif, les conditions de paiement etc…

Généralement, lorsque vous mettez votre bien en location directement sur les plateformes en ligne, la responsabilité juridique est portée sur elles. Vous pouvez, toutefois, faire signer un contrat de location via les sites en question.

Le mieux étant de faire appel à un professionnel de l’immobilier.

Il est tout à fait possible de demander un acompte. Ce qui est très souvent le cas dans ce type de location. Il ne doit pas dépasser le quart du prix s’il est loué par un agent immobilier et jamais plus de 6 mois avant la date d’entrée dans le logement. Le solde ne peut être versé plus d’un mois avant cette date. Des mentions à inscrire impérativement dans le contrat de location.

Vous l’aurez compris, l’investissement locatif saisonnier est un moyen de s’assurer des revenus complémentaires, et une rentabilité financière. Il apporte aussi beaucoup de souplesse. En revanche, son investissement est plus que financier puisqu’il mérite qu’on y consacre du temps, notamment dans sa gestion locative.

Et grâce à la lecture de mes articles, vous avez toutes les bonnes raisons de vous lancer dans l’aventure. L’essentiel est d’être bien accompagné !

Patrimoine Avenue ADB

Marjorie Valverde

Tél. : 06 59 92 87 00

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Au printemps, c’est le grand retour des oiseaux migrateurs, les escargots sortent de leurs coquilles, les hérissons, crapauds, abeilles… pointent le bout de leurs nez. Et avec l’arrivée des beaux jours et des températures plus douces, on a comme une envie de renouveau, après avoir passé la période hivernale bien lotis dans notre nid, nous aussi.

Mais le printemps rime aussi avec déclarations de revenus. Et pour rester sur cette dynamique et vivre cette période avec légèreté, j’ai décidé, ce mois-ci, de vous éclairer sur le sujet des revenus fonciers.

Car, comme les autres types de revenus, les revenus fonciers doivent être déclarés aux impôts. En plus de choisir son régime d’imposition – nous le verrons dans l’article – le contribuable percevant ces recettes doit respecter certaines règles et faire aussi certains choix.

Tous ces sujets sont abordés :  qu’appelle-t-on les revenus fonciers ? quelles sont les charges déductibles ? quels sont les différents régimes d’imposition ? Mais aussi, comment votre gestionnaire peut vous être d’une aide précieuse pour vous faciliter la déclaration d’impôts.

Qu’appelle-t-on les revenus fonciers ?

Les revenus fonciers représentent les revenus de votre patrimoine immobilier. Il s’agit principalement des loyers perçus de vos biens mis en location. Les loyers hors charges sont considérés comme des revenus donc imposables sur l’impôt sur le revenu, et cela même si un crédit immobilier a été souscrit.

Quels biens sont concernés ?

Le bien loué peut être un local d’habitation, comme un appartement, une maison ou un studio, ou un local professionnel, un bureau, un entrepôt.

Le saviez-vous ? Les revenus des locations meublées sont à déclarer comme bénéfices commerciaux dits BIC, et non comme revenus fonciers.

Qui est concerné ?

Tous les propriétaires qui louent leur appartement.

Quelle est la période de revenus à prendre en compte pour les impôts ?

Ce sont les revenus en année civile du 1^er janvier au 31 décembre.

Pourquoi se préoccuper des revenus fonciers en avril ?

Par définition, les revenus fonciers sont des revenus et sont donc imposables, comme n’importe quelle autre recette perçue par un contribuable. Pour déclarer les revenus fonciers, c’est vous qui êtes responsable du montant qui sera indiqué. La déclaration d’impôts sur les revenus étant à faire en mai, il est donc vivement conseillé, d’avoir au préalable calculé et réfléchi à votre imposition.

Quelles sont les charges déductibles pour connaître le revenu foncier imposable ?

Les frais et charges déductibles comprennent tous les frais engagés pour l’appartement. Que ce soient les réparations, les charges de copropriété, ou encore les impôts fonciers, les intérêts d’emprunt ou les régularisations de charges…

Tout ce qui est lié à l’appartement et considéré comme une dépense est à prendre en compte dans le calcul du revenu foncier.

Le saviez-vous ? Tous les frais liés à la gestion de votre bien sont déductibles. Ils comprennent notamment les frais de gestion, les honoraires de location, les assurances comme la GLI (garantie des loyers impayés) mais aussi l’assurance PNO (assurance propriétaire non occupant) qui couvre les dégâts provoqués par les installations et équipements en l’absence de locataire responsable, etc.

L’imposition des revenus fonciers ?

Pour une fois c’est vous qui décidez de la manière dont vous avez envie de faire votre déclaration d’impôts. Mais attention, il y a quelques règles à connaître et qui vous aideront à faire votre choix le plus justement.

Les différents types de déclaration :

• Pour les baux meublés : une déclaration spécifique

Les locations meublées font l’objet d’une fiscalité particulière. Vous devez en effet déclarer les recettes locatives perçues dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non en tant que revenus fonciers, comme c’est le cas pour les locations vides.

Le saviez-vous ? Sachez qu’il est plus avantageux de louer un meublé pour des appartements du type T1 ou T2.

• Pour une SCI (société civile immobilière) : déclaration n°2072 déclaration spécifique.

UNE SCI est constituée de plusieurs acteurs (familial, professionnel…) C’est donc en tant que société que vous devez déclarer vos revenus.

Pour ce faire, la déclaration 2072 (déclaration n°2072-S-SD pour être exacte) est la déclaration de résultats des SCI à l’impôt sur les revenus. Elle sert à déclarer les revenus de l’ensemble des propriétés bâties et non bâties de ces sociétés. Elle est à déposer pour le 18 mai 2022 au plus tard, obligatoirement par voie dématérialisée.

Les SCI ne sont pas soumises à l’impôt sur les sociétés.

• Pour les baux non meublés, non SCI : déclaration n° 2044

Il s’agit donc de la déclaration des appartements non meublés. Les revenus sont soumis à l’imposition selon 2 régimes. Soit au réel soit en micro-foncier. C’est vous qui ferez ce choix, la suite de l’articule va vous y aider.

Le saviez-vous ? Pour pouvoir déclarer les loyers des biens non meublés en tant que revenus fonciers au régime réel d’imposition, les recettes brutes ne doivent pas dépasser 15 000 euros. Les immeubles ne doivent pas non plus dépendre d’une défiscalisation de type Pinel ou Duflot. 

Différence entre micro-crédit et au réel

Nous l’avons vu, pour les baux non meublés, il existe deux régimes d’imposition pour les revenus fonciers : le micro-foncier et le réel.

• Micro-foncier : le montant des revenus fonciers à déclarer doit être inférieur à 15 000 euros. Le contribuable bénéficiera alors d’un abattement de 30% sur sa base imposable (loyers perçus hors charges), et les 70% restants seront soumis au barème de l’impôt sur le revenu. Il reste avantageux lorsque l’on a peu de charges. Par exemple, si un ravalement de façade est prévu mieux vaux déclarer en réel qu’en micro-foncier.

• Au réel : Le contribuable devra prendre toutes ses recettes : loyers perçus, les aides (types ANHA…), avance sur Loyers via la GLI (garantie des loyers impayés), des subventions des assurance pour travaux etc… Et de l’autre, toutes les charges qui peuvent être déduites et dont vous avez eu un large aperçu plus haut. La différence entre vos recettes et vos dépenses, vous donne le montant de vos revenus fonciers à déclarer au réel.

Le saviez-vous ? Vous pouvez changer de régime (réel ou micro-foncier) tous les 3 ans. Votre choix de régime est donc capital.

COMPARAISON

• CAS 1 : M. et Mme Martin loue leur appartement avec un loyer mensuel à 1 000€.

Leurs recettes annuelles (du 1^er janvier au 31 décembre de l’année dernière) s’élèvent donc à 12 000€.

En listant toutes les charges liées au logement sur la même période (taxe foncière, intérêt d’emprunt, frais de gestion…), le montant total des dépenses est de 3000€.

• Calcul en micro-foncier : 12 000€ – 30% = 8 400€
• Calcul au réel : 12 000€ – 3000€ = 9 000€.

M. et Mme Martin, on tout intérêt à opter pour le régime micro-foncier.

• CAS 2 : M. et Mme Dupont loue leur appartement avec un loyer mensuel à 600€ et ont reçu 2 appels de fonds (1000€ chacun) pour le ravalement de façade de l’immeuble.

Leurs recettes annuelles (du 1^er janvier au 31 décembre de l’année dernière) s’élèvent donc à 7 200 €.

En listant toutes les charges (1500€) + les 2 appels de fonds, le montant total dépensé s’élève à 3 500 €

• Calcul en micro-foncier : 7 200€ – 30% = 5040 €
• Calcul au réel : 7 200€ – 3 500€ = 3 700€.

M. et Mme Dupont, ont tout intérêt à opter pour le régime au réel

Conseil : Le régime ne pouvant être modifié que tous les 3 ans, essayez, avec l’aide de votre gestionnaire, d’anticiper les revenus fonciers à plus long terme. Ce qui vaut pour une année ne l’est pas forcément pour une autre.

Rôle du Gestionnaire de votre logement

Au fur et à mesure de votre lecture, vous vous êtes sûrement rendu(e)s compte que l’immobilier locatif, et notamment le calcul des revenus fonciers, demandait un certain sens de l’organisation et notamment un grand sens de la rigueur. Que vous en soyez doté ou non, sachez que vous pouvez vous faire accompagner par votre gestionnaire.

Il est là pour vous faciliter la vie !!

En effet, une fois par an, il reprend toutes les écritures comptables saisis et calcule, pour vous, votre imposition selon votre situation.

Il vous envoie vers mi-avril, ce que l’on appelle un récapitulatif fiscal et/ou aide à la déclaration qui vous aidera à remplir votre déclaration d’impôts sur les revenus au mois de mai.

Le saviez-vous ? C’est au moment de la déclaration que le propriétaire choisit le statut. C’est lui qui fait la déclaration et non le gestionnaire !!

Les revenus fonciers sont-ils toujours un sujet obscur pour vous ?

Vous avez tous les outils pour vous en sortir et aborder ce début de printemps avec tranquillité.

Et si vous pensez que l’œil d’un expert est nécessaire ou que vous souhaitez tout simplement vous décharger de cette tâche, pensez à votre gestionnaire (ou à en contacter un).

N’oubliez pas que vous restez responsable de ce que vous déclarez, mais un petit coup de pouce ne se refuse jamais.

Patrimoine Avenue ADB

Marjorie Valverde

Tél. : 06 59 92 87 00

Mail : m.valverde@pa-adb.fr

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Si vous avez lu mon dernier article de février sur la période de chauffe, vous n’êtes pas censé ignorer que celle-ci arrive bientôt à sa fin. Et on dit tant mieux !

Celle-ci est marquée également par ce que l’on appelle « la trêve hivernale ».

Mais qu’est-ce que c’est ?

Si vous êtes un(e) fidèle lecteur(rice), vous avez fait le lien avec l’article de novembre qui parlait de la Loi Alur ? Cette fameuse loi qui a permis de réformer le droit au logement en France et d’instaurer un cadre rigoureux dans la gestion immobilière, et notamment dans le cadre de la location de logement.

Car en effet, lorsque l’on loue un logement, que l’on soit propriétaire ou locataire, il faut avoir en tête que nous avons des droits, mais aussi des devoirs.

Mais aussi des garanties, notamment pour les propriétaires bailleurs !

Nous allons donc aborder ce mois-ci ce sujet qui peut devenir crispant. Je vous explique tout : Comment la gérer ? Quelles sont les situations auxquelles vous pouvez être confronté et comment y faire face ? quelles sont les dispositifs mis en place pour rester serein ?

Qu’est ce que la trêve hivernale ?

La trêve hivernale s’étend du 1er novembre au 31 mars de chaque année et marque le fait que les propriétaires bailleurs ne peuvent pas expulser leur(s) locataire(s).

Les motifs d’expulsion concernent principalement les loyers impayés, mais également les nuisances ou encore le non-respect du règlement de copropriété, etc.

Avant d’entamer une procédure d’expulsion en bonne et due forme, le propriétaire-bailleur se doit de trouver une solution en accord avec le locataire.

S’il ne respecte pas la trêve hivernale et essaie de forcer le locataire à quitter les lieux durant cette période, il peut être puni d’une peine de prison allant jusqu’à trois ans et 30 000 euros d’amende.

Le saviez-vous ? Durant la trêve hivernale, la loi interdit aux fournisseurs d’énergie et aux bailleurs de procéder à la coupure de l’électricité, du gaz et de l’eau au sein d’un logement. Le locataire serait en droit de porter plainte. Il est également protégé contre les coupures d’énergie en cas de factures impayées.  

Les exceptions qui confirment la règle

Voici les cas où vous pouvez faire valoir votre droit d’expulsion, malgré la trêve hivernale :

• Les locataires bénéficient d’un relogement adapté à leurs besoins et à leur composition familiale ;
• Les locataires d’un logement situé dans un immeuble touché par un arrêté de mise en sécurité ;
• Les squatteurs entrés dans le logement illégalement ou par effraction (résidence principale ou secondaire) ;
• Les squatteurs occupant un garage ou un terrain et dont l’expulsion a été prononcée par le juge qui supprime ou réduit la durée de la trêve hivernale ;
• Les conjoints, époux, partenaires de Pacs ou concubins ayant commis des violences familiales et dont l’expulsion du domicile a été ordonnée par un juge.

En dehors de ces exceptions, tous les autres motifs protègent le locataire, et obligent le propriétaire-bailleur à respecter la date du 31 mars pour faire valoir l’expulsion.

Les loyers impayés, motif d’expulsion le plus courant

Commençons par la définition de ce que sont les loyers impayés : « le fait pour un locataire de ne pas payer entièrement son loyer et ses provisions pour charges à l’échéance prévue dans le contrat de bail ».

Il existe des solutions pour aider les locataires qui ont des difficultés à payer leur loyer : les n° d’urgence type « SOS loyers impayés », les associations ou encore la protection juridique souvent incluse dans les contrats d’assurance habitation, automobile, cartes de crédit, complémentaire santé, etc.

En attendant, lorsque le locataire ne paie plus, quel qu’en soit la raison, le propriétaire-bailleur, lui, peut se retrouver dans une situation plus que compliquée : difficultés à financer son logement (crédit immobilier, charges, impôts fonciers). Et être en situation financière difficile.

Mais heureusement, il existe aussi des garanties pour les propriétaires-bailleurs.

Le saviez-vous ? Pendant la trêve hivernale, le propriétaire-bailleur peut entreprendre des démarches pour entamer une procédure d’expulsion. Si elle aboutit, son exécution sera reportée au-delà de la fin de la trêve.

Quelles démarches entreprendre ?

Commencez tout d’abord par discuter avec lui. Très souvent la communication et l’écoute peuvent débloquer bien des situations. Même si vous êtes dans votre droit, votre locataire est peut-être dans une situation financière qui ne lui permet pas de respecter son engagement (chômage, séparation, frais de santé…). Même si cela ne justifie pas les loyers impayés, cela l’explique. Tentez d’engager un dialogue dans un premier temps (courrier simple, email, téléphone).

Si la situation n’est pas débloquée, vous pouvez ensuite lui envoyer à lui et sa caution (cf contrat de bail), une lettre de mise en demeure (en recommandée).

Si aucune solution à l’amiable n’est trouvée, vous pouvez engager une procédure pour expulsion.

Tout d’abord, il vous faut contacter un huissier de justice pour envoyer, à votre locataire, ce que l’on appelle un « commandement de payer ». Il aura alors 2 mois pour vous régler les loyers dus.

Si malgré cela vous êtes toujours dans l’impasse, dans ce cas vous devez entamer une procédure judiciaire à son encontre en saisissant le tribunal judiciaire. Pour éviter de vous lancer à l‘aveugle dans cette démarche, le mieux est de faire appel à un avocat spécialisé en droit des baux d’habitation. Il saura vous conseiller la procédure à suivre.

La GLI, votre bouée de sauvetage

La Garantie des Loyers Impayés (GLI) est une assurance que vous pouvez souscrire pour vous protéger des impayés.

C’est une assurance qui rembourse non seulement les loyers impayés, mais aussi les charges impayées, les frais de contentieux, voire, dans certains cas, les dégradations.

C’est donc la solution idéale  pour être en sécurité et serein !

Le saviez-vous ? Elle peut être souscrite soit auprès de votre banque soit auprès de votre assurance, ou encore directement auprès de votre gestionnaire. Attention toutefois, pour que l’organisme vous l’accorde, le dossier de votre locataire doit remplir certaines conditions (solvabilité du locataire, contrat de location conforme, clauses, etc.), et être validé. On appelle cela « l’agrément ».

Une fois que votre locataire a été informé de sa mise en demeure, vous devez transmettre à votre assurance une déclaration de sinistre, accompagnée des pièces justificatives prévues aux contrats.

Suivant les conditions de l’assurance que vous avez souscrite, la garantie est rétroactive et prend en compte les impayés dès le 1^er mois, dès que vous déclarez votre sinistre. Naturellement vous devrez informer l’assureur des éventuels règlements effectués par le locataire postérieurement à la déclaration de sinistre.

La GLI prend en charge l’intégralité des dépenses liées au litige soit :

• Le montant total des sommes encaissées: loyers impayés, provisions pour charges, ordure ménagère, régularisation de charges, factures annexes…
• Les frais de contentieux: le propriétaire est déchargé de la difficulté d’agir en justice. Elle rembourse les frais de procédure (huissier, avocat, etc.) nécessaires pour le recouvrement des loyers impayés et les dégradations éventuelles du logement, le cas échéant.

Cette assurance est un gage de trabquilité et vous permet d’anticiper ces situations désagréables auxquelles tout propriétaire-bailleur peut être confronté.

Le saviez-vous ? Ainsi, le prix de la GLI dépend du montant du loyer à couvrir. Il représente entre 2,5 à 5 % du loyer annuel (charges comprises), selon les contrats. Exemple : pour un loyer de 500 €/mois et une garantie à 3 % du loyer annuel, votre assurance vous coûtera 180 €/an, soit 15 €/mois.

Vous l’aurez compris, quand on se lance dans l’investissement locatif, il faut penser SECURITE.

Le mois-dernier nous avons vu comme il était important de sécuriser son logement, mais vous l’aurez compris, il est également primordial de sécuriser son projet.

Les risques doivent être mesurés et intégrés pleinement à votre dispositif.

Comme j’aime à le dire assez souvent « Mieux vaut prévenir que guérir » !

Patrimoine Avenue ADB

Marjorie Valverde

Tél. : 06 59 92 87 00

Mail : m.valverde@pa-adb.fr

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