Investir et louer en saisonnier

     le 05/05/2022

A peine le printemps entamé, qu’on pense déjà aux vacances d’été. Que vous soyez plutôt mer, montagne, campagne ou globe-trotteur, des vacances, cela s’organise (ou s’improvise).

Et comme vous, un bon nombre de personnes vont commencer (si ce n’est déjà fait) à les planifier. Et qu’on se le dise, quel est l’un des premiers éléments auxquels on pense ? Le logement, bien sûr !

Professionnels ? Particuliers ? Appartement ? Maison ? Ce ne sont pas les offres qui manquent et les demandes non plus.

Comment s’y retrouver en tant que propriétaire-bailleur ? Quel est l’intérêt et les avantages d’investir dans l’immobilier locatif saisonnier ?

Dans cet article, nous aborderons les questions liées à ce type d’investissement :  la rentabilité, le choix du bien et les modalités de la location, les avantages qu’il comporte, et comment louer son bien. Un petit tour par la loi et les règlementations, et vous pourrez envisager ou concrétiser votre projet.

Un bon programme pour passer des vacances sereines !!

Et si vous souhaitez avoir plus de détail sur l’investissement immobilier locatif d’une manière plus générale, je vous invite à (re)lire l’article du mois de janvier dernier, qui parle de ce sujet de fond.

 

Qu’est-ce que la location saisonnière ?

La location saisonnière est le fait de proposer un logement à la location, la plupart du temps sur des durées limitées (à la nuit, à la semaine, au mois) et se déroule principalement pendant les vacances. Il n’y a pas de contraintes géographiques particulières, mer, montagne, ville, campagne… un bien saisonnier peut être loué en tant que tel, peu importe le lieu que vous choisissez.

De part cette souplesse, le principal inconvénient de ce type de location, est le travail de gestion qu’il demande. En effet, la succession des contrats de location, due notamment à leur courte durée induit un suivi régulier des locataires, des états des lieux, de la gestion financière (et fiscale) … Un point à prendre en compte avant de se lancer dans l’aventure !

Mais il y a beaucoup de raisons à choisir ce type de location

 

Pourquoi investir dans l’investissement immobilier saisonnier ?

Avec ce type de location, le premier avantage qu’il offre est que vous n’avez aucun risque de loyers impayés. En effet, les futurs locataires paient avant d’avoir pris possession des lieux pour une durée stipulé dans le contrat.

Ensuite, un autre point tout aussi important, est que vos revenus sont plus élevés qu’en location dite « traditionnelle ». Sa rentabilité peut être multipliée par 2 dans les meilleurs cas, si on compare à un investissement locatif classique. Mais encore une fois, cela dépend de nombreux critères, que nous verrons plus loin dans l’article. Toutefois, il faut prévoir que le logement ne sera pas loué toute l’année. Le montant des loyers doit aussi couvrir les périodes où le logement sera inoccupé. Ce point est en règle générale abordé lors du plan de financement.

Le risque de dégradation du bien est quant à lui très faible. En effet, les locataires ne faisant que passer, le logement est très souvent un simple pied à terre, et ils y passent très peu de temps.

Nous en parlions dans l’article de mars, la procédure d’expulsion. Dans le cadre de la location saisonnière, elle n’existe pas. En effet, le contrat de location n’est pas le même que pour une habitation principale. Vous êtes sur un contrat commercial.

La règlementation sur les tarifs, quant à elle, est plutôt souple : pas de loyers plafonnés, vous fixez vous-même vos tarifs. Mais attention, comme la location classique, il faut se fier au prix du marché, et bien comparer son bien avec les autres locations du même type.

Et enfin, la fiscalité location saisonnière est très avantageuse et spécifique. Elle est propre aux locations entre particuliers et de courte durée. On parle alors de la taxe de séjour et de l’imposition. Elle permet de déduire une partie de vos revenus de vos impôts, sans avoir à payer plus de taxes.

Le saviez-vous ? Vous pouvez vous aussi profiter du bien. Evidemment, pendant cette période, aucun revenu ne sera versé.

 

Quel type de bien choisir ?

Comme pour l’investissement immobilier locatif classique, les 2 critères principaux à prendre en compte sont l’emplacement et le type de bien (appartement ou maison).

Même si la location saisonnière n’est pas réservée à une zone géographique précise, le choix de l’emplacement est primordial si vous voulez que votre bien soit loué en permanence (ou du moins selon vos besoins). Les critères principaux recherchés sont la facilité d’accès aux transports, aux commerces et aux zones touristiques.

Mais cela dépend aussi du type de bien que vous louez. On n’aura pas forcément les mêmes exigences s’il s’agit d’un appartement (proximité zones touristiques), ou d’une maison (calme, vue, proche de la mer, équipements…).

Mettre en location un appartement, veut dire privilégier le centre-ville (ou proche), les transports, très courtes périodes de location, des loyers moins onéreux que pour une maison.

La maison, elle, en revanche, se situera plus en périphérie, au calme, ses revenus seront plus élevés, et elle attirera plus les familles ou groupes d’amis. A noter que les durées de location sont quant à elle plus longues que pour un appartement. Minimum 1 à 2 semaines, jusqu’à plusieurs mois.

Conseil : étudiez bien le marché, votre capacité d’emprunt, les loyers pratiqués, les zones géographiques les plus prisées… et vous pourrez vous concentrer sur la recherche de votre futur bien.

 

Comment louer mon bien ?

Vous pouvez louer votre résidence principale, ou un bien immobilier saisonnier en location.

La première vous permet de louer votre habitation lorsque vous vous absentez (pour des vacances notamment ou simplement en week-end), la deuxième permet, comme nous l’avons vu plus haut, de louer votre bien pendant les hautes saisons, voir même de vous réserver la possibilité de l’occuper.

La question qui se pose ici est comment mettre mon bien en location ? Là encore cela dépend du type de bien que vous louer, de votre disponibilité à le gérer…

Depuis quelques temps maintenant, nous avons vu fleurir sur la toile bons nombres de plateformes en ligne proposant de mettre simplement et rapidement, son bien à la location. Et très souvent ces plateformes mettent en relation des particuliers locataires et des particuliers propriétaires bailleurs. Très utilisés pour louer sa résidence principale par exemple.

L’autre moyen, et qui reste le plus prudent est de confier votre location à une agence. En effet, au-delà des aspects contractuels, du suivi, de la gestion financière ou encore des états des lieux que votre bien requiert, un professionnel de l’immobilier saura vous tenir au courant du marché, de ses évolutions ou pourra aussi gérer les litiges éventuels. Pensez-y !

Le saviez-vous ? La durée des contrats de location que vous signerez dépendront du type de bien et de l’emplacement que vous aurez choisi. Attention toutefois à ce qu’elle ne dépasse pas 4 mois. Cela pourrait être assimilé à de la location longue durée et vous devrez déclarer sa mise en location auprès de la mairie.

 

Quel cadre législatif ?

Avec l’essor des locations saisonnières, la législation a été adaptée et renforcée, notamment par la loi Alur en 2014 (cf article de novembre).

En effet, il était nécessaire d’apporter un cadre législatif, notamment face aux hôteliers qui y voyaient de la concurrence déloyale. De ce fait, la loi définit ce type de location comme « le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile ». Cela délimite notamment la durée à maximum 4 mois dans l’année.

Vous pouvez aussi louer votre résidence secondaire. Dans ce cas c’est une autre règlementation qui s’applique et suppose d’obtenir de la municipalité une autorisation visant à changer l’usage du logement.

Et contrairement à ce que l’on pourrait penser, les prix des loyers ne sont pas réglementés. Vous êtes libres de fixer le tarif que vous souhaitez. Toutefois, pratiquez les prix du marché.

 

Quelles sont les règlementations ?

Comme pour toute location, il faut impérativement signer un contrat de location. Il doit décrire le logement et ses équipements, la durée, le tarif, les conditions de paiement etc…

Généralement, lorsque vous mettez votre bien en location directement sur les plateformes en ligne, la responsabilité juridique est portée sur elles. Vous pouvez, toutefois, faire signer un contrat de location via les sites en question.

Le mieux étant de faire appel à un professionnel de l’immobilier.

Il est tout à fait possible de demander un acompte. Ce qui est très souvent le cas dans ce type de location. Il ne doit pas dépasser le quart du prix s’il est loué par un agent immobilier et jamais plus de 6 mois avant la date d’entrée dans le logement. Le solde ne peut être versé plus d’un mois avant cette date. Des mentions à inscrire impérativement dans le contrat de location.

 

Vous l’aurez compris, l’investissement locatif saisonnier est un moyen de s’assurer des revenus complémentaires, et une rentabilité financière. Il apporte aussi beaucoup de souplesse. En revanche, son investissement est plus que financier puisqu’il mérite qu’on y consacre du temps, notamment dans sa gestion locative.

Et grâce à la lecture de mes articles, vous avez toutes les bonnes raisons de vous lancer dans l’aventure. L’essentiel est d’être bien accompagné !

 

Patrimoine Avenue ADB

Marjorie Valverde

Tél. : 06 59 92 87 00

Mail : m.valverde@pa-adb.fr

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Les revenus fonciers et tout est plus clair

     le 07/04/2022

 

Au printemps, c’est le grand retour des oiseaux migrateurs, les escargots sortent de leurs coquilles, les hérissons, crapauds, abeilles… pointent le bout de leurs nez. Et avec l’arrivée des beaux jours et des températures plus douces, on a comme une envie de renouveau, après avoir passé la période hivernale bien lotis dans notre nid, nous aussi.

Mais le printemps rime aussi avec déclarations de revenus. Et pour rester sur cette dynamique et vivre cette période avec légèreté, j’ai décidé, ce mois-ci, de vous éclairer sur le sujet des revenus fonciers.

Car, comme les autres types de revenus, les revenus fonciers doivent être déclarés aux impôts. En plus de choisir son régime d’imposition – nous le verrons dans l’article – le contribuable percevant ces recettes doit respecter certaines règles et faire aussi certains choix.

Tous ces sujets sont abordés :  qu’appelle-t-on les revenus fonciers ? quelles sont les charges déductibles ? quels sont les différents régimes d’imposition ? Mais aussi, comment votre gestionnaire peut vous être d’une aide précieuse pour vous faciliter la déclaration d’impôts.

 

Qu’appelle-t-on les revenus fonciers ?

 

Les revenus fonciers représentent les revenus de votre patrimoine immobilier. Il s’agit principalement des loyers perçus de vos biens mis en location. Les loyers hors charges sont considérés comme des revenus donc imposables sur l’impôt sur le revenu, et cela même si un crédit immobilier a été souscrit.

Quels biens sont concernés ?

Le bien loué peut être un local d’habitation, comme un appartement, une maison ou un studio, ou un local professionnel, un bureau, un entrepôt.

 

Le saviez-vous ? Les revenus des locations meublées sont à déclarer comme bénéfices commerciaux dits BIC, et non comme revenus fonciers.

 

Qui est concerné ?

Tous les propriétaires qui louent leur appartement.

Quelle est la période de revenus à prendre en compte pour les impôts ?

Ce sont les revenus en année civile du 1er janvier au 31 décembre.

Pourquoi se préoccuper des revenus fonciers en avril ?

Par définition, les revenus fonciers sont des revenus et sont donc imposables, comme n’importe quelle autre recette perçue par un contribuable. Pour déclarer les revenus fonciers, c’est vous qui êtes responsable du montant qui sera indiqué. La déclaration d’impôts sur les revenus étant à faire en mai, il est donc vivement conseillé, d’avoir au préalable calculé et réfléchi à votre imposition.

 

Quelles sont les charges déductibles pour connaître le revenu foncier imposable ?

 

Les frais et charges déductibles comprennent tous les frais engagés pour l’appartement. Que ce soient les réparations, les charges de copropriété, ou encore les impôts fonciers, les intérêts d’emprunt ou les régularisations de charges…

Tout ce qui est lié à l’appartement et considéré comme une dépense est à prendre en compte dans le calcul du revenu foncier.

 

Le saviez-vous ? Tous les frais liés à la gestion de votre bien sont déductibles. Ils comprennent notamment les frais de gestion, les honoraires de location, les assurances comme la GLI (garantie des loyers impayés) mais aussi l’assurance PNO (assurance propriétaire non occupant) qui couvre les dégâts provoqués par les installations et équipements en l’absence de locataire responsable, etc.

 

L’imposition des revenus fonciers ?

 

Pour une fois c’est vous qui décidez de la manière dont vous avez envie de faire votre déclaration d’impôts. Mais attention, il y a quelques règles à connaître et qui vous aideront à faire votre choix le plus justement.

 

Les différents types de déclaration :

 

  • Pour les baux meublés : une déclaration spécifique

Les locations meublées font l’objet d’une fiscalité particulière. Vous devez en effet déclarer les recettes locatives perçues dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non en tant que revenus fonciers, comme c’est le cas pour les locations vides.

 

Le saviez-vous ? Sachez qu’il est plus avantageux de louer un meublé pour des appartements du type T1 ou T2.

 

  • Pour une SCI (société civile immobilière) : déclaration n°2072 déclaration spécifique.

UNE SCI est constituée de plusieurs acteurs (familial, professionnel…) C’est donc en tant que société que vous devez déclarer vos revenus.

Pour ce faire, la déclaration 2072 (déclaration n°2072-S-SD pour être exacte) est la déclaration de résultats des SCI à l’impôt sur les revenus. Elle sert à déclarer les revenus de l’ensemble des propriétés bâties et non bâties de ces sociétés. Elle est à déposer pour le 18 mai 2022 au plus tard, obligatoirement par voie dématérialisée.

Les SCI ne sont pas soumises à l’impôt sur les sociétés.

  • Pour les baux non meublés, non SCI : déclaration n° 2044

Il s’agit donc de la déclaration des appartements non meublés. Les revenus sont soumis à l’imposition selon 2 régimes. Soit au réel soit en micro-foncier. C’est vous qui ferez ce choix, la suite de l’articule va vous y aider.

 

Le saviez-vous ? Pour pouvoir déclarer les loyers des biens non meublés en tant que revenus fonciers au régime réel d’imposition, les recettes brutes ne doivent pas dépasser 15 000 euros. Les immeubles ne doivent pas non plus dépendre d’une défiscalisation de type Pinel ou Duflot

 

Différence entre micro-crédit et au réel

 

Nous l’avons vu, pour les baux non meublés, il existe deux régimes d’imposition pour les revenus fonciers : le micro-foncier et le réel.

  • Micro-foncier : le montant des revenus fonciers à déclarer doit être inférieur à 15 000 euros. Le contribuable bénéficiera alors d’un abattement de 30% sur sa base imposable (loyers perçus hors charges), et les 70% restants seront soumis au barème de l’impôt sur le revenu. Il reste avantageux lorsque l’on a peu de charges. Par exemple, si un ravalement de façade est prévu mieux vaux déclarer en réel qu’en micro-foncier.

 

  • Au réel : Le contribuable devra prendre toutes ses recettes : loyers perçus, les aides (types ANHA…), avance sur Loyers via la GLI (garantie des loyers impayés), des subventions des assurance pour travaux etc… Et de l’autre, toutes les charges qui peuvent être déduites et dont vous avez eu un large aperçu plus haut. La différence entre vos recettes et vos dépenses, vous donne le montant de vos revenus fonciers à déclarer au réel.

 

Le saviez-vous ? Vous pouvez changer de régime (réel ou micro-foncier) tous les 3 ans. Votre choix de régime est donc capital.

 

COMPARAISON

 

 

  • CAS 1 : M. et Mme Martin loue leur appartement avec un loyer mensuel à 1 000€.

Leurs recettes annuelles (du 1er janvier au 31 décembre de l’année dernière) s’élèvent donc à 12 000€.

En listant toutes les charges liées au logement sur la même période (taxe foncière, intérêt d’emprunt, frais de gestion…), le montant total des dépenses est de 3000€.

  • Calcul en micro-foncier : 12 000€ – 30% = 8 400€
  • Calcul au réel : 12 000€ – 3000€ = 9 000€.

M. et Mme Martin, on tout intérêt à opter pour le régime micro-foncier.

  • CAS 2 : M. et Mme Dupont loue leur appartement avec un loyer mensuel à 600€ et ont reçu 2 appels de fonds (1000€ chacun) pour le ravalement de façade de l’immeuble.

Leurs recettes annuelles (du 1er janvier au 31 décembre de l’année dernière) s’élèvent donc à 7 200 €.

En listant toutes les charges (1500€) + les 2 appels de fonds, le montant total dépensé s’élève à 3 500 €

  • Calcul en micro-foncier : 7 200€ – 30% = 5040 €
  • Calcul au réel : 7 200€ – 3 500€ = 3 700€.

M. et Mme Dupont, ont tout intérêt à opter pour le régime au réel

 

Conseil : Le régime ne pouvant être modifié que tous les 3 ans, essayez, avec l’aide de votre gestionnaire, d’anticiper les revenus fonciers à plus long terme. Ce qui vaut pour une année ne l’est pas forcément pour une autre.

 

Rôle du Gestionnaire de votre logement

 

Au fur et à mesure de votre lecture, vous vous êtes sûrement rendu(e)s compte que l’immobilier locatif, et notamment le calcul des revenus fonciers, demandait un certain sens de l’organisation et notamment un grand sens de la rigueur. Que vous en soyez doté ou non, sachez que vous pouvez vous faire accompagner par votre gestionnaire.

Il est là pour vous faciliter la vie !!

En effet, une fois par an, il reprend toutes les écritures comptables saisis et calcule, pour vous, votre imposition selon votre situation.

Il vous envoie vers mi-avril, ce que l’on appelle un récapitulatif fiscal et/ou aide à la déclaration qui vous aidera à remplir votre déclaration d’impôts sur les revenus au mois de mai.

 

Le saviez-vous ? C’est au moment de la déclaration que le propriétaire choisit le statut. C’est lui qui fait la déclaration et non le gestionnaire !!

 

Les revenus fonciers sont-ils toujours un sujet obscur pour vous ?

Vous avez tous les outils pour vous en sortir et aborder ce début de printemps avec tranquillité.

Et si vous pensez que l’œil d’un expert est nécessaire ou que vous souhaitez tout simplement vous décharger de cette tâche, pensez à votre gestionnaire (ou à en contacter un).

N’oubliez pas que vous restez responsable de ce que vous déclarez, mais un petit coup de pouce ne se refuse jamais.

Patrimoine Avenue ADB

Marjorie Valverde

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La Trêve hivernale : comment cessez-le-feu ?

     le 03/03/2022

Si vous avez lu mon dernier article de février sur la période de chauffe, vous n’êtes pas censé ignorer que celle-ci arrive bientôt à sa fin. Et on dit tant mieux !

Celle-ci est marquée également par ce que l’on appelle « la trêve hivernale ».

Mais qu’est-ce que c’est ?

Si vous êtes un(e) fidèle lecteur(rice), vous avez fait le lien avec l’article de novembre qui parlait de la Loi Alur ? Cette fameuse loi qui a permis de réformer le droit au logement en France et d’instaurer un cadre rigoureux dans la gestion immobilière, et notamment dans le cadre de la location de logement.

Car en effet, lorsque l’on loue un logement, que l’on soit propriétaire ou locataire, il faut avoir en tête que nous avons des droits, mais aussi des devoirs.

Mais aussi des garanties, notamment pour les propriétaires bailleurs !

Nous allons donc aborder ce mois-ci ce sujet qui peut devenir crispant. Je vous explique tout : Comment la gérer ? Quelles sont les situations auxquelles vous pouvez être confronté et comment y faire face ? quelles sont les dispositifs mis en place pour rester serein ?

 

Qu’est ce que la trêve hivernale ?

La trêve hivernale s’étend du 1er novembre au 31 mars de chaque année et marque le fait que les propriétaires bailleurs ne peuvent pas expulser leur(s) locataire(s).

Les motifs d’expulsion concernent principalement les loyers impayés, mais également les nuisances ou encore le non-respect du règlement de copropriété, etc.

Avant d’entamer une procédure d’expulsion en bonne et due forme, le propriétaire-bailleur se doit de trouver une solution en accord avec le locataire.

S’il ne respecte pas la trêve hivernale et essaie de forcer le locataire à quitter les lieux durant cette période, il peut être puni d’une peine de prison allant jusqu’à trois ans et 30 000 euros d’amende.

Le saviez-vous ? Durant la trêve hivernale, la loi interdit aux fournisseurs d’énergie et aux bailleurs de procéder à la coupure de l’électricité, du gaz et de l’eau au sein d’un logement. Le locataire serait en droit de porter plainte. Il est également protégé contre les coupures d’énergie en cas de factures impayées.  

 

Les exceptions qui confirment la règle

Voici les cas où vous pouvez faire valoir votre droit d’expulsion, malgré la trêve hivernale :

  • Les locataires bénéficient d’un relogement adapté à leurs besoins et à leur composition familiale ;
  • Les locataires d’un logement situé dans un immeuble touché par un arrêté de mise en sécurité ;
  • Les squatteurs entrés dans le logement illégalement ou par effraction (résidence principale ou secondaire) ;
  • Les squatteurs occupant un garage ou un terrain et dont l’expulsion a été prononcée par le juge qui supprime ou réduit la durée de la trêve hivernale ;
  • Les conjoints, époux, partenaires de Pacs ou concubins ayant commis des violences familiales et dont l’expulsion du domicile a été ordonnée par un juge.

En dehors de ces exceptions, tous les autres motifs protègent le locataire, et obligent le propriétaire-bailleur à respecter la date du 31 mars pour faire valoir l’expulsion.

 

Les loyers impayés, motif d’expulsion le plus courant

Commençons par la définition de ce que sont les loyers impayés : « le fait pour un locataire de ne pas payer entièrement son loyer et ses provisions pour charges à l’échéance prévue dans le contrat de bail ».

Il existe des solutions pour aider les locataires qui ont des difficultés à payer leur loyer : les n° d’urgence type « SOS loyers impayés », les associations ou encore la protection juridique souvent incluse dans les contrats d’assurance habitation, automobile, cartes de crédit, complémentaire santé, etc.

En attendant, lorsque le locataire ne paie plus, quel qu’en soit la raison, le propriétaire-bailleur, lui, peut se retrouver dans une situation plus que compliquée : difficultés à financer son logement (crédit immobilier, charges, impôts fonciers). Et être en situation financière difficile.

Mais heureusement, il existe aussi des garanties pour les propriétaires-bailleurs.

Le saviez-vous ? Pendant la trêve hivernale, le propriétaire-bailleur peut entreprendre des démarches pour entamer une procédure d’expulsion. Si elle aboutit, son exécution sera reportée au-delà de la fin de la trêve.

 

Quelles démarches entreprendre ?

Commencez tout d’abord par discuter avec lui. Très souvent la communication et l’écoute peuvent débloquer bien des situations. Même si vous êtes dans votre droit, votre locataire est peut-être dans une situation financière qui ne lui permet pas de respecter son engagement (chômage, séparation, frais de santé…). Même si cela ne justifie pas les loyers impayés, cela l’explique. Tentez d’engager un dialogue dans un premier temps (courrier simple, email, téléphone).

Si la situation n’est pas débloquée, vous pouvez ensuite lui envoyer à lui et sa caution (cf contrat de bail), une lettre de mise en demeure (en recommandée).

Si aucune solution à l’amiable n’est trouvée, vous pouvez engager une procédure pour expulsion.

Tout d’abord, il vous faut contacter un huissier de justice pour envoyer, à votre locataire, ce que l’on appelle un « commandement de payer ». Il aura alors 2 mois pour vous régler les loyers dus.

Si malgré cela vous êtes toujours dans l’impasse, dans ce cas vous devez entamer une procédure judiciaire à son encontre en saisissant le tribunal judiciaire. Pour éviter de vous lancer à l‘aveugle dans cette démarche, le mieux est de faire appel à un avocat spécialisé en droit des baux d’habitation. Il saura vous conseiller la procédure à suivre.

 

La GLI, votre bouée de sauvetage

La Garantie des Loyers Impayés (GLI) est une assurance que vous pouvez souscrire pour vous protéger des impayés.

C’est une assurance qui rembourse non seulement les loyers impayés, mais aussi les charges impayées, les frais de contentieux, voire, dans certains cas, les dégradations.

C’est donc la solution idéale  pour être en sécurité et serein !

Le saviez-vous ? Elle peut être souscrite soit auprès de votre banque soit auprès de votre assurance, ou encore directement auprès de votre gestionnaire. Attention toutefois, pour que l’organisme vous l’accorde, le dossier de votre locataire doit remplir certaines conditions (solvabilité du locataire, contrat de location conforme, clauses, etc.), et être validé. On appelle cela « l’agrément ».

Une fois que votre locataire a été informé de sa mise en demeure, vous devez transmettre à votre assurance une déclaration de sinistre, accompagnée des pièces justificatives prévues aux contrats.

Suivant les conditions de l’assurance que vous avez souscrite, la garantie est rétroactive et prend en compte les impayés dès le 1er mois, dès que vous déclarez votre sinistre. Naturellement vous devrez informer l’assureur des éventuels règlements effectués par le locataire postérieurement à la déclaration de sinistre.

La GLI prend en charge l’intégralité des dépenses liées au litige soit :

  • Le montant total des sommes encaissées: loyers impayés, provisions pour charges, ordure ménagère, régularisation de charges, factures annexes…
  • Les frais de contentieux: le propriétaire est déchargé de la difficulté d’agir en justice. Elle rembourse les frais de procédure (huissier, avocat, etc.) nécessaires pour le recouvrement des loyers impayés et les dégradations éventuelles du logement, le cas échéant.

Cette assurance est un gage de trabquilité et vous permet d’anticiper ces situations désagréables auxquelles tout propriétaire-bailleur peut être confronté.

Le saviez-vous ? Ainsi, le prix de la GLI dépend du montant du loyer à couvrir. Il représente entre 2,5 à 5 % du loyer annuel (charges comprises), selon les contrats. Exemple : pour un loyer de 500 €/mois et une garantie à 3 % du loyer annuel, votre assurance vous coûtera 180 €/an, soit 15 €/mois.

Vous l’aurez compris, quand on se lance dans l’investissement locatif, il faut penser SECURITE.

Le mois-dernier nous avons vu comme il était important de sécuriser son logement, mais vous l’aurez compris, il est également primordial de sécuriser son projet.

Les risques doivent être mesurés et intégrés pleinement à votre dispositif.

Comme j’aime à le dire assez souvent « Mieux vaut prévenir que guérir » !

Patrimoine Avenue ADB

Marjorie Valverde

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Période de chauffe, pensez à entretenir votre logement !

     le 03/02/2022

Depuis novembre, on parle beaucoup de consommation énergétique, de son impact sur nos factures, sur l’environnement.

Et le mois de février ne fera pas exception : froid, neige, givre, brouillard, pluies verglaçantes, tempêtes… et c’est déjà bien suffisant ! Assez pour chauffer voire surchauffer nos logements et donc consommer toujours plus.

Et quand on fait cela on redoute tout de suite le montant de la prochaine facture de gaz, d’électricité, de fioul et d’eau… vous visualisez ? Et bien sachez que l’aspect financier n’est pas le seul élément sur lequel vous devez être vigilant ! non, non !

Vous devez penser aussi sécurité, risques, entretien et pas seulement sur votre système de chauffage.

Ce mois-ci, j’ai décidé de vous partager les informations qui vous permettront de ne plus vous soucier de rien. Enfin, n’exagérons rien, je vous donne les clés, à vous d’ouvrir les portes.

 

Qu’est-ce que la période de chauffe ?

 

Quand on parle de période de chauffe, on parle de la mise en route et de l’arrêt du chauffage, notamment collectif, ou plutôt de la chaudière (gaz ou électrique).

Il n’existe pas de dates légales pour sa mise en service, mais en général la période s’étend du 15 octobre au 15 avril (plus ou moins en même temps que la trêve hivernale). Cela peut varier en fonction de la région ou de la précocité du froid.

On estime qu’un logement est suffisamment chauffé à partir du moment où la température ne descend pas en dessous de 19°C.

 

Quelles sont les règles et les astuces pour entretenir son logement ?

 

En premier lieu je vous invite à (re)lire l’article du mois de décembre sur la rénovation énergétique, car il répond en partie aux mesures que l’on doit prendre pour entretenir son logement, voire l’améliorer.

Mais avant de vous lancer dans la rénovation, il y a quelques points de vigilance à avoir, et qui vous permettront d’avoir l’esprit plus serein jusqu’au printemps.

 

Le système de chauffage

Collectif, individuel, électrique, gaz, fioul, chaudière, pompe à chaleur… peu importe, l’important est de l’entretenir.

En collectif

 

Chauffage collectif comment ça marche ?

Les installations de chauffe alimentent l’ensemble des habitations reliées en électricité (ou en gaz) et la chaleur est véhiculée via les radiateurs ou les autres équipements présents convecteurs, planchers chauffants…). Le système peut également s’appliquer à l’eau chaude sanitaire.

 

Zoom sur le syndic de copropriété

« En cas de chauffage collectif, votre syndic de copropriété donne l’ordre de la mise en route au chauffagiste. Si vous deviez faire la demande d’une mise en route anticipée (c’est à dire avant le 15 octobre), il faudra motiver votre demande auprès de votre conseil syndical qui saisira à son tour le syndic de copropriété.

Il détient et est également responsable du carnet d’entretien. Ce document obligatoire répertorie des informations techniques relatives à la maintenance et aux travaux effectués dans l’immeuble. Il doit être réalisé, tenu et mis à jour par le syndic de copropriété.

Vous y trouverez entre autres l’année de réalisation des travaux importants comme le remplacement de chaudière, les références des contrats d’entretien et de maintenance des équipements communs, et aussi le Diagnostic technique global

 

En individuel

 

Si votre système de chauffage est individuel et au gaz dans ce cas, c’est à vous de l’entretenir et qui en êtes responsable.

Un contrat d’entretien de la chaudière est obligatoire une fois par an pour les locataires. Vous pouvez souscrire un contrat annuel avec un chauffagiste en votre nom qui prévoit le degré de maintenance et le nombre de déplacements.

 

Et la plomberie ?

 

Qui dit chaudière dit plomberie ! Le chauffagiste entretient la chaudière, mais pas le système de plomberie qui alimente les radiateurs et votre système d’eau chaude sanitaire !

Il n’est pas nécessaire de faire vérifier les tuyaux tous les ans. Si vous constater une surchauffe de votre chaudière, votre plomberie peut s’entartrée et provoquer une surconsommation d’eau et d’énergie.

 

Focus sur l’électrique

 

Et si vous êtes chauffés à l’électrique, pensez à vérifier votre circuit électrique ou encore vous référez au DPE établi à l’achat de votre logement. Également, entretenez vos radiateurs et investissez dans des équipements de qualité pour le confort thermique et une facture plus juste.

Petite astuce si vous chauffez à l’électrique. Quand vous n’êtes pas à votre domicile, pensez toujours à garder le thermostat allumé, plutôt que de l’éteindre complètement. Vous consommeriez moins d’énergie en maintenant un degré de chaleur dans votre logement, qu’en arrêtant votre radiateur. Celui-ci va refroidir et mettra plus de temps à chauffer et votre logement aussi. La facture, elle, sera bouillante malgré vos efforts !

 

La ventilation

 

Vous êtes là, tranquillement installé sur votre canapé, et cela fait plusieurs fois que vous vous dites « brrrrr il y a un courant d’air, pourtant j’ai augmenté le chauffage !». Ces petits « courants d’air », figurez-vous sont bien utiles. Ce sont ceux qui émanent de votre ventilation et/ou des aération au-dessus de vos fenêtres.

Et qu’est-ce qu’il se passe quand on les remarque ? On les bouche ! Et on ne redescend pas forcément le chauffage pour autant.

Erreur ! un logement qui n’est pas ventilé, peut s’avérer dangereux. Pensez aussi à les nettoyer… à les entretenir en somme.

Alors si vous cumulez système de chauffage et/ou radiateurs non entretenus et ventilation bouchée, vous êtes sûr qu’à un moment ou à un autre, une tuile va vous tomber sur la tête.

 

Ouvrez vos fenêtres !!

 

5 à 10 minutes chaque jour, été, comme hiver, il faut renouveler l’air !

Il est dit que l’air intérieur des logements (notamment l’hiver) est 5 à 10 fois plus pollué que l’air extérieur (émissions des meubles, matériaux de construction, décoration, en font partis). Et oui ce n’est pas parce que vous ne sentez ou voyez rien qu’il n’y a rien !

Le saviez-vous ?

C’est pour cette raison que nous avons donné une odeur aux gaz. Inflammable, invisible et indolore, il était impératif de pouvoir le détecter rapidement en cas de fuite. Malin !!

Avoir un détecteur de fumée et un détecteur de monoxyde de carbone opérationnels est indispensable. À noter qu’ils sont obligatoires depuis 2015.

 

Entretenir son logement c’est mettre en sécurité ses occupants

 

De simples gestes quotidiens peuvent nous épargner bien des problèmes. Sans reciter les points de vigilance à avoir, les risques à mettre en face de chacun parlent d’eux-mêmes.

Des équipements de chauffage non entretenus peuvent causer des incendies, voire provoquer une asphyxie. Couplé avec un appartement mal ventilé et non aéré quotidiennement, cela peut engendrer des problèmes sur votre santé.

Il faut avoir conscience que notre manière de consommer et d’utiliser nos équipements à une influence évidemment écologique, mais à une échelle plus individuelle sur notre propre santé et sécurité.

Il n’est jamais trop tard pour bien faire !

Profitez des 2 prochains mois, pour ajuster votre mode de consommation et entretenir votre logement par de simples gestes.

Faites le bilan de vos équipements, qu’ils soient individuels ou collectifs, cela vous permettra de passer le prochain hiver plus serein !

 

Patrimoine Avenue ADB

Marjorie Valverde

Tél. : 06 59 92 87 00

Mail : m.valverde@pa-adb.fr


 

L’investissement locatif : un secteur lucratif et fiable ?

     le 06/01/2022

 

Ça y est vous avez listé vos bonnes résolutions pour cette nouvelle année 2022 ?

Quelles que soient vos ambitions, je vous les souhaite à la hauteur de vos attentes.

Que vos projets se réalisent avec succès, et notamment en matière d’immobilier. 😉

Et pour vous aider, j’ai décidé de commencer l’année avec un sujet concret qui vous permettra de mettre en perspective les options qui s’offrent à vous dont une particulièrement : l’investissement immobilier locatif.

Mais avant de vous détailler les avantages et les risques, il est utile de rappeler ce qu’est l’investissement locatif. Qui est concerné ? Qui consulter ? Mais aussi de bien en comprendre les objectifs.

 

C’est quoi l’investissement immobilier locatif ?

 

 

Il consiste à acheter un bien immobilier en vue de le mettre à la location pour une durée indéterminée. Vous pouvez investir dans un appartement, une maison, mais aussi dans un immeuble, un local commercial, un parking ou encore des bureaux.

Cet investissement peut répondre à plusieurs objectifs, et évoluer au fil du temps en fonction de votre situation (professionnelle, personnelle, financière…). En France, l’investissement des particuliers dans la pierre est particulièrement favorisé pour encourager la construction et répondre aux demandes de logement d’un territoire.

 

Qui est concerné ?

 

Tout le monde !

 

Les particuliers déjà propriétaires restent les plus adeptes de ce type d’investissement. Mais il est tout à fait possible d’être locataire de son logement principal et devenir propriétaire en investissant dans le locatif. L’investisseur peut également être primo-accédant. Les professionnels peuvent également investir dans le locatif.

Dans la plupart des cas, cela concerne l’habitation. Le bien est loué à des particuliers, dans le cadre d’un contrat de location saisonnière, ou d’habitation principale, logement étudiant.

Vous pouvez aussi, en tant que propriétaire particulier, louer un local commercial ou encore des bureaux. En fonction de l’activité du professionnel mais surtout de la destination du bien, vous devrez opter soit pour un bail commercial qui concerne les activités commerciales, soit un bail professionnel qui concerne les activités libérales, artisanales ou associatives.

 

Par qui me faire accompagner ?

 

 

Investir dans l’immobilier nécessite de bien préparer son projet. On pense trop souvent qu’« investissement » ne rime qu’avec  « argent », mais les décisions à prendre ne dépendent pas seulement de la rentabilité du projet.

Huissier, notaire, expert-comptable, avocat : tous sont capables de vous conseiller que ce soit sur la rentabilité, la perception des loyers ou encore le choix du régime juridique.

 

Pourquoi investir ?

 

 

L’investissement immobilier locatif répond à plusieurs objectifs :

> L’augmentation des revenus pour maintenir son pouvoir d’achat, anticiper sur l’avenir en le rendant plus confortable, s’assurer d’un capital retraite complémentaire… L’idée est de pouvoir acquérir un revenu supplémentaire et régulier.

> La défiscalisation immobilière incite de nombreux investisseurs à se lancer dans le locatif.

En effet, il permet de réduire ses impôts grâce notamment aux diverses lois qui se sont succédé : loi Scellier, loi Duflot, et plus récemment la loi PINEL.

> Enfin, la possibilité de diversifier son patrimoine. Acheter pour louer n’est pas qu’une affaire financière et fiscale. Il y a aussi une volonté de transmettre quelque chose à son conjoint, ses enfants, afin de les préserver au maximum et leur assurer un capital sécurisé. Ou encore d’anticiper ses « vieux jours » et de se garder la possibilité d’habiter le logement.

 

Peser le pour et le contre avant de se lancer.

 

 

Les avantages

> De tous les placements financiers qui existent, l’investissement immobilier locatif reste le plus rentable et le plus sûr. Au regard des risques encourus et des taux d’emprunt proposés, il est le placement le plus accessible pour profiter d’un rendement élevé en toute fiabilité.

> L’autre avantage est que le bien peut être entièrement financé par un crédit et ne nécessite pas un revenu important pour le remboursement du prêt.

> Un courtier en immobilier pourra vous aider à obtenir un prêt selon votre projet en vous garantissant un taux d’intérêt d’emprunt et une durée de remboursement adaptés.

> Loger ses proches en toute confiance et avec un loyer attractif répond également à la volonté d’investir pour un avenir plus confortable et sécurisant. Par exemple, mettre à l’abri un enfant et l’aider à démarrer dans la vie, voire un parent avec la nécessité de le loger si toutefois le placement en maison de retraite ou le loger à son propre domicile s’avérait être compliqué voire impossible.

> Enfin, il faut remettre en avant la réduction d’impôt que permet l’investissement immobilier locatif. Tout investissement dans le bien (acquisition, travaux…) peut être déduit de ses impôts, permettant aussi de bénéficier du déficit foncier, lorsque le logement est loué meublé.

 

Malgré son côté sécurisant et sûr, un investissement immobilier comporte forcément des risques. L’essentiel est de bien les avoir en tête et de s’en préserver au maximum, le cas échéant.

 

Les risques

On peut parler de risques modérés quand on parle d’investissement locatif.

> Le premier est le bien en lui-même et son emplacement. Il faut savoir que même si la maison ou l’appartement est de qualité, si le bien ne situe pas dans un bon emplacement, le propriétaire aura toujours du mal à trouver le locataire. Il faut donc bien se renseigner sur les écoles, les commerces, les transports à proximité, les projets d’urbanisation, que l’offre soit en adéquation avec la demande du secteur.

> Une des premières questions que vous avez dues vous poser est « que se passe-t-il si j’ai des loyers impayés ? ». Et c’est bien normal puisque c’est le risque le plus rencontré en gestion locative. Il faut bien vous assurer que le dossier du locataire est conforme et émettre un contrat de location détaillé qui permet de couvrir le locataire et le bailleur (Pour en savoir plus sur la loi Alur). Et pour encore plus de sécurité ne pas hésiter à souscrire une assurance Garantie de Loyer Impayés (GLI).

> Une autre crainte qui peut se rajouter est celle de la vacance locative : la peur que le bien ne soit pas occupé en permanence. Si vous avez déjà appréhendé les 2 premiers risques cités ci-dessus, alors vous avez déjà minimisé ce risque. Soyez juste sur le prix des loyers et restez disponible pour votre locataire.

> Quand on achète un bien pour le louer, ce sont très souvent des biens qui méritent un peu de rafraîchissement, voire des travaux. La prise en compte de ce budget supplémentaire doit se faire dès la première visite de votre potentiel futur achat. Vous pouvez aussi vous faire accompagner par un professionnel qui saura évaluer avec précision le montant des travaux éventuels.

N’oubliez pas que le montant des travaux sera déductible de vos revenus fonciers.

Même s’il reste sûr et fiable, le montage d’un tel projet mérite qu’on prenne du temps.

Que les raisons soient fiscales, financières ou patrimoniales, faites-vous accompagner et demandez conseil.

Votre syndic peut vous aider à vous orienter dans votre démarche, avoir connaissance d’un logement à vendre, vous mettre en relation avec les bons interlocuteurs ou encore gérer votre location.

Sachez que depuis le 1er novembre 2021, l’encadrement des loyers s’applique aussi dans les villes de Lyon et Villeurbanne. Il fixe le plafond des loyers à ne pas dépasser.

Pensez-y lorsque vous commencerez la recherche de votre futur bien, c’est un élément à prendre en compte dans votre plan de financement.

Vous êtes fin prêt pour vous lancer dans cette nouvelle année et concrétiser votre projet en toute confiance !

 

Patrimoine Avenue ADB

Marjorie Valverde

Tél. : 06 59 92 87 00

Mail : m.valverde@pa-adb.fr


 

La rénovation énergétique : inconvénient ou opportunité ?

     le 02/12/2021

Ça y est nous y voilà ! L’hiver pointe le bout de son nez : les plaids et les grosses chaussettes ont refait surface, et le chauffage se remet à ronronner. Décembre c’est aussi l’ouverture de la saison des bons repas entre amis ou en famille. On ressort nos appareils à raclette, à fondue, à crêpes… ! Sans parler des fêtes de fin d’année qui se préparent et illuminent nos rues, nos commerces et nos maisons.

Un mois riche en calories, en évènements et surtout en consommation d’énergie !!

Car en effet, nos habitudes de consommation, et notamment en période de froid, impactent directement notre quotidien : environnement, confort, factures…  Et l’actualité n’a de cesse de nous le rappeler. Récemment, nous avons assisté à l’augmentation du prix du gaz, de l’électricité et de l’essence. Et cela va avoir comme effet le déblocage, par le gouvernement, d’une indemnité de 100€ pour près de 38 millions de français. Une annonce qui est intervenue en même temps que la conférence sur les changements climatiques (COP26) qui s’est tenue à Glasgow en novembre dernier.  Comment réduire les émissions de gaz à effet de serre ? Et à notre échelle, comment adopter de nouvelles habitudes de consommation ?

De quoi nous pousser à nous interroger sur nos pratiques en matière de consommation d’énergie et notre impact sur l’environnement.

Et commençons par notre logement : quelles sont les performances énergétiques ? Quels travaux entreprendre ? Quelles sont les normes à respecter en matière de location ? Existe-t-il des aides pour les financer ?

Pour vous aider à y voir plus clair, je vous propose, dans cet article, de découvrir les possibilités qui s’offrent à vous !

Mais c’est quoi au juste la rénovation énergétique ?

Commençons par le début…

La rénovation énergétique englobe tous les travaux qui peuvent améliorer les performances énergétiques d’un logement, en réduisant sa consommation d’énergie : de l’isolation des murs, sols, fenêtres… au remplacement du système de chauffage, en passant par l’installation de panneaux solaires.

En d’autres termes, elle améliore les conditions de vie et de confort et permet une maîtrise des dépenses en consommant au plus juste et de manière plus écologique.

Le top ! Mais comment ?

La performance énergétique de mon logement, la base.

Elle repose sur la qualité d’isolation de votre logement et la performance de vos équipements énergétiques : système de chauffage, production d’eau chaude sanitaire et d’électricité, ventilation.

Pour la calculer, il existe un outil, le DPE : le diagnostic de performance énergétique. Il doit être réalisé par un professionnel certifié, appelé diagnostiqueur et vous informe sur la consommation énergétique du logement et les émissions de Co2. Le DPE permet également d’obtenir une liste des travaux à réaliser. C’est un bon début pour savoir si vous devez vous lancer, ou pas, dans la rénovation. Ce document est obligatoire pour vendre, ou louer un bien immobilier.

Pour aller plus loin, pensez à l’audit énergétique. Cette étude très poussée des performances de votre logement vous indique avec précision les travaux à réaliser pour les améliorer.

Quels travaux entreprendre pour améliorer mon confort et faire baisser ma facture ?

Alléger votre facture énergétique et améliorer le confort thermique d’un logement, sont les 2 leitmotivs pour entreprendre des travaux. Oui mais lesquels ?

L’isolation et le système de chauffage, ni plus ni moins.

Combles, murs, sols, fenêtres, mais aussi garage, cave, vide-sanitaires… tous peuvent être de véritables passoirs énergétiques, avec un double effet : déperdition de chaleur = dépenses inutiles + inconfort.

Savez-vous que 30% des pertes de chaleur se font principalement par la toiture ? Et oui c’est beaucoup ! Alors plutôt que de chauffer vos voisins ou les oiseaux, pensez à isoler vos combles en priorités. Quant au système de chauffage, il en existe une multitude (radiateur, poêle, chaudière, pompe à chaleurs…). Être bien équipé(e) vous permettra non seulement d’améliorer votre confort, de faire baisser votre facture, mais aussi de faire un geste pour la planète !

Pour vous décider, vous devez prendre en compte vos besoins (confort thermique, eau chaude sanitaire, contraintes du logement…), le coût de l’installation, du matériel, mais aussi le coût de fonctionnement. Un radiateur électrique sera certes le moins cher à la pose, mais ne vous permettra pas d’optimiser vos factures sur le long terme.

Les logements à la location, des normes à respecter.

Effectuer des travaux de rénovation concerne aussi les propriétaires bailleurs. Et quand on loue un logement, on se doit de respecter certaines règles. La plus importante est d’offrir un logement décent qui préserve la santé et la sécurité de l’occupant.

Et cela passe aussi par un logement avec des performances énergétiques minimales. En tant que propriétaire bailleur, vous pourrez donc être amené(e) à prendre en charge des réparations en amont mais aussi pendant la durée du contrat de bail, si votre logement n’est pas conforme.

Existe-t-il des aides de l’état ?

Plusieurs aides financières ont été mis en place par le gouvernement et les institutions. Leur montant dépend de vos revenus et de votre projet. En voici quelques exemples :

  • La TVA à 5,5 %

Dans le cadre de travaux de rénovation énergétique, les artisans du bâtiment peuvent réduire la TVA, habituellement à 20%, à 5,5%. Elle ne demande aucune condition de revenu ou de situation et concerne tout le monde.

  • La Prime énergie

Accessible à tous également, elle est directement versée sous forme de chèque une fois vos travaux réalisés.

  • Une exonération de la taxe foncière

Selon votre commune de résidence, réaliser des travaux de rénovation énergétique peut vous exonérer temporairement de votre taxe foncière. Elle entre en compte l’année suivant vos travaux.

  • Le Crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE)

C’est une aide financière d’Etat destinée aux particuliers pour effectuer des travaux de rénovation énergétique dans leur résidence principale. Il prend la forme d’un crédit d’impôt sur le revenu.

  • MaPrimeRénov’

Cette aide de l’Anah (agence nationale de l’habitat) sous conditions de revenus peut être cumulée avec la prime énergie. Elle peut s’avérer très intéressante et s’adresse à tous les propriétaires.

  • L’éco-PTZ

C’est un prêt plafonné à 30 000 € dont les intérêts sont nuls. Vous pouvez en profiter en tant que personne physique ou copropriété.

  • L’aide Habiter Mieux de l’Anah

Cette aide est accordée aux propriétaires aux revenus modestes, pour des travaux apportant un bénéfice énergétique d’au moins 35%. Elle peut financer jusqu’à 50 % de vos dépenses en travaux.

 

Alors satisfait(e) ? Vous avez les clés pour transformer votre logement en un cocon confortable, respectueux de l’environnement, et économique.

De quoi vous projeter en 2022 ?

En attendant, je vous souhaite une excellente fin d’année et vous retrouve l’année prochaine pour toujours plus d’informations.

 

Prenez soin de vous !

 

Patrimoine Avenue ADB

Marjorie Valverde

Tél. : 06 59 92 87 00

Mail : m.valverde@pa-adb.fr


 

LOI ALUR

     le 04/11/2021

Un dispositif encadré qui facilite la vie de tous.

Qui a dit que le mois de novembre était triste ? On redécouvre notre garde-robe d’hiver, les décorations de Noël font leur apparition, les hommes se laissent pousser la moustache, la nature est à son apogée…

Novembre annonce aussi la fin de l’année, l’heure du bilan pour certains : personnel, professionnel, financier, ou fiscal… l’essentiel est d’en tirer des bénéfices pour l’année suivante !

Pour se faire rien de plus simple, il suffit de s’entourer des bonnes personnes et de maîtriser son sujet. Et justement parlons-en !

Que vous soyez, propriétaires, locataires, co-propriétaires, bailleurs ou agences de location, connaissez-vous les exigences imposées au marché de l’immobilier ? Connaissez-vous la loi ALUR et ses avantages ?

La loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové) concerne tous les acteurs du marché immobilier. Elle a permis de réformer le droit au logement en France et d’instaurer un cadre rigoureux dans la gestion immobilière : plus de transparence, de compréhension, d’information, d’encadrement, de confiance…

Que du positif si vous préférez !

Si j’ai décidé de vous parler de ce sujet ce mois-ci, c’est que l’application de cette loi et les mesures qui s’y rattachent, viennent faire écho aux réponses que j’apporte quotidiennement à mes clients !

Découvrez, dans cet article, tout ce que vous devez savoir sur la loi ALUR. Il vous aidera à faire le point et comprendre quelles sont les implications pour vous, quel que soit votre statut.

Pourquoi une loi sur le logement ?

C’est en 2014 que la loi ALUR a été votée. Mais pourquoi me direz-vous ? Encore une loi qui vient en contredire une autre ? Et bien non justement. Celle-ci a le mérite de clarifier les choses. Et pour ma part, j’en suis plutôt satisfaite en tant que professionnelle de l’immobilier !

Ce dispositif a vu le jour pour formaliser, encadrer et rendre plus fluides et transparentes, les pratiques constatées dans le milieu de l’immobilier : aide à l’accès au logement en luttant contre la location de logements inadéquats et insalubres, loyers et honoraires mal encadrés, relations propriétaires et locataires en déclin, modes de contractualisation fluctuants…

Bref, il fallait mettre un peu d’ordre dans tout ça…

Devant ce constat, la mise en application de la loi ALUR a permis l’amélioration de l’accès au droit au logement, et a sécurisé les process à plusieurs niveaux.

Voici, concrètement, ce qui a changé :

En premier lieu, la loi ALUR est venue renforcer la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permettant de vérifier l’état et la qualité des logements mis à la location.

Il est possible de faire une déclaration de mise en location à la signature du contrat, ou demander une autorisation au préalable de mise en location.

Pour les promoteurs immobiliers, la loi ALUR a permis d’encourager la construction de logements, et dans le même temps, de créer un organisme de foncier solidaire (OFS) pour favoriser une accession sociale sécurisée.

Et ce n’est pas fini (non non) !

L’autre mesure, et pas des moindres, concerne la protection des copropriétaires. Les membres du syndicat de la copropriété doivent être informés de l’état de leur immeuble : réalisation obligatoire du Diagnostic Technique Global (DTG) pour toutes les copropriétés dont les immeubles sont construits depuis plus de 10 ans.

A cela vient s’ajouter un encadrement des syndics de copropriété. Ils ont l’obligation de réaliser un contrat de syndic basé sur un contrat type défini par la loi ALUR, et de s‘engager sur des honoraires clairs. L’autre point important reste la création d’un fond de travaux pour anticiper et financer les dépenses de travaux à venir avec, en plus, l’obligation du syndic de copropriété de dissocier les comptes bancaires des copropriétés gérées.

Mais la loi ALUR ne s’arrête pas là et va plus loin. Je sais vous vous demander encore comment cela est possible ?

Et pourtant, elle a complètement bouleversé les process de la mise en location ou à la vente des biens immobiliers. Et ceci, en faveur de tous !

Toujours dans un souci de protection et d’accès au logement, le dispositif ALUR a permis de mieux encadrer les relations entre les propriétaires et les locataires.

Et ça, j’achète !

De ce fait, trois mesures importantes ont été prises :

  • Plus de transparence et de clarté dans la rédaction des annonces immobilières (honoraires, charges, surface…) ;
  • Obligation, pour les agences immobilières, d’afficher clairement le barème de leurs honoraires dans leurs vitrines et sur les sites internet où les annonces sont publiées, et d’encadrer les frais d’agence ;
  • Les propriétaires bailleurs doivent se conformer à certaines règles pour la mise en location : diagnostics immobiliers obligatoires, mise en place de détecteurs de fumée, encadrement des loyers, et des nouveaux contrats de location types qui contiennent des informations obligatoires telles que la surface habitable, ou encore le loyer de référence de la zone.

Le marché immobilier a dû entreprendre lui aussi un gros chantier (c’est le cordonnier…) sur ses pratiques. Ce qui, entre nous, permet d’améliorer grandement les rapports entre locataire et bailleur et éviter certaines situations abusives de part et d’autre.

Et justement, quelles sont les implications pour le locataire et le bailleur ?

Le locataire doit justifier de son droit à l’accès au logement en présentant un dossier de location à la demande du propriétaire. Il a également la possibilité de réduire le délai de préavis pour quitter le logement de 3 mois à 1 mois. Cette mesure concerne les locataires louant un logement dans une ville en zone tendue.

Le bailleur, lui, dans un souci de transparence et de sécurité des locataires, doit respecter quelques dispositions en plus de celles citées plus haut :

  • la durée du délai de prescription sur le paiement des loyers impayés et des charges passe de 5 à 3 ans ;
  • la période de trêve hivernale est définie du 1er novembre au 31 mars ;
  • la restitution du dépôt de garantie est réduite à 1 mois quand l’état des lieux de sortie est jugé conforme à l’état des lieux d’entrée, depuis la loi Alur.

Enfin, les propriétaires, ayant souscrit une garantie de loyers impayés, n’ont plus besoin d’exiger un garant sauf pour les étudiants.

Vous l’aurez compris, la loi ALUR est notre ALLIEE. Malgré une mise en place compliquée, notamment pour les syndics de copropriété, elle a le mérite de sécuriser et formaliser les choses.

De faciliter la vie de tous !

Avancer sur des bases communes, dans le respect des droits de chacun.

Avec tous ces éléments, votre bilan 2021 ne pourra être que positif !

 

Patrimoine Avenue ADB

Marjorie Valverde

Tél. : 06 59 92 87 00

Mail : m.valverde@pa-adb.fr


 

Le dispositif Pinel

     le 09/09/2021

Investir dans l’immobilier locatif et réduire ses impôts, le dispositif Pinel, la combinaison gagnante.

 

Dispositif Pinel

 

Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif ? Et dans le même temps bénéficier d’une réduction d’impôts ?

Vous n’allez pas me croire mais c’est possible !

Si vous êtes à la recherche d’un logement à acheter pour investir, ou encore si vous souhaitez défiscaliser, le dispositif Pinel est sans doute ce qu’il vous faut. C’est l’un des dispositifs d’investissement immobilier et de défiscalisation préféré des particuliers. Pourquoi ? Car il permet de réaliser votre rêve : investir et réduire vos impôts. Magnifique, n’est-ce pas ?

J’ai une autre bonne nouvelle pour vous, vous pouvez en bénéficier jusqu’au 31 décembre 2024.

Vous êtes intéressé mais vous souhaitez avoir plus d’informations sur le sujet ? Dans cet article, vous découvrirez quels sont les avantages de ce dispositif fiscal et comment le mettre en place.

C’est parti !

 

Qu’est-ce que l’investissement locatif Pinel ?

 

A ce stade, vous vous posez des questions ? De quoi parle-t-on ? D’investissement locatif ? De réduction d’impôts ?

Je vais éclairer tout de suite vos lanternes. On parle des deux combinés : c’est un investissement immobilier locatif et il vous permet de défiscaliser vos impôts. Je vais être plus précise. Alors là, accrochez-vous, ça va être un peu technique. Allez chercher votre calculatrice, un crayon à papier, une gomme, un cahier 24X32 petit carreau ou ouvrez une feuille de calcul excel.

C’est bon ? Vous êtes prêt ? On y va ? Let’s go !

Voyons quel montant vous pourrez déduire. Pas 1%, pas 2%, pas 3% mais jusqu’à 21% du prix d’achat du bien en métropole et jusqu’à 32 % en outre-mer de réduction d’impôt.

Ecris, comme ça, on dirait un marchand de tapis, ou un crieur du marché mais blague à part, vous pouvez déduire jusqu’à 5 250 euros d’impôts par an sur un maximum de 12 ans soit au total 63 000 euros maximum. Elle est pas belle la vie !

Vous pouvez arrêter votre lecture, ici, maintenant ! Je vous ai tout dit.

 

« Jusqu’à 5 250 euros d’impôts par an sur un maximum de 12 ans

soit au total 63 000 euros maximum. »

 

On continue ? D’accord !

En fonction, de la durée sur laquelle votre bien sera loué, le taux de la réduction d’impôt est fixé en métropole à 12% pour une location de 6 ans, de 18% pour une location de 9 ans et de 21% pour une location de 12 ans. Pour les territoires d’Outre-mer, 23% pour un engagement de 6 ans, 29% sur 9 ans et 32% sur 12 ans. Une petite précision tout de même sur les taux, ils diminueront par pallier en 2023 et 2024. Toutes les bonnes choses ont une fin.

De plus, si vous êtes sensibles aux aspects écologiques et sociales, le dispositif intègre ces deux notions. Pour l’un, les logements dans le neuf doivent répondre à la norme RT 2020 et le label HPE rénovation 2009 ou le label BBC rénovation 2009 pour les logements anciens réhabilités. Pour l’autre, les locataires qui vivront dans votre logement, seront sélectionnés suivant un plafond de revenus et les loyers sont plafonnés en fonction des régions.

C’est pas mal, non ?

Mais car il y a toujours un « mais » il existe des limites. Le calcul de la réduction est plafonné. C’est-à-dire, que le montant du prix d’achat pris en compte est plafonné à 300 000 euros par an et par personne. Le prix au m² du bien est lui aussi plafonné à 5 500 euros par m².

Par exemple : pour une surface de 20 m² le prix au m² est de 6 000 euros soit un prix total de 120 000 euros (20 x 6000), il sera pris en compte pour le calcul 20m² x 5 500 m² soit un total de 110 000 euros. Le crédit d’impôt se calculera donc sur la base de 110 000 euros et non pas de 120 000 euros.

Pour simplifier, je vais vous récapituler les avantages de ce dispositif. Pour les calculs, les plafonds, les limites, nous pourrons en discuter ensemble.

 

L’investissement locatif Pinel, les avantages

 

Les avantages de l’investissement locatif Pinel, le récapitulatif :

  • Se constituer un patrimoine
  • Bénéficier de revenus complémentaires une fois le crédit remboursé (si vous avez acheté à crédit)
  • Déduire les intérêts d’emprunt des loyers perçus
  • S’applique sur une durée de 12 ans maximum
  • Sur 12 ans la réduction d’impôts s’élève à 63 000 euros maximum

 

What else ?

 

 

Devenir rentier, non je blague

Investir, prévoir l’avenir, se constituer un patrimoine

 

Quels sont les conditions d’éligibilité

 

Vous devez investir en tant que particulier, pour les professionnels de l’immobilier, ça ne marche pas. Le logement doit être neuf ou en cours de construction (VEFA).

On ne peut pas acheter dans l’ancien ?

C’est tout à fait possible si vous réalisez des travaux. Et bien sûr, le dispositif est valable seulement pour les biens situés en France ou en Outre-mer.

 

L’investissement locatif Pinel est-il intéressant financièrement ?

 

Notre avis : tout simplement oui.

L’investissement locatif Pinel permet d’obtenir une réduction d’impôt, d’investir dans l’immobilier locatif, de vous constituer un patrimoine et un revenu supplémentaire.

Pour vous aider dans vos calculs, laissez tomber le cahier 24X32, ce site vous permet d’établir vos simulations : https://pinel-impots-gouv.fr/

 

“L’immobilier ne peut pas être perdu ou volé, et il ne peut pas être emporté.

Acheté avec bon sens, payé en totalité et géré avec raison, il est le placement le plus sûr du monde.”

Franklin ROOSEVELT.

 

 Alors qu’est-ce qu’on attend pour en profiter ?

 

Patrimoine Avenue ADB

Marjorie Valverde

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L’utilité du syndic de copropriété ?

     le 01/07/2021

 

 

Sur un air de Brassens : la mauvaise réputation

Mes oreilles bourdonnent, pourtant je ne souffre pas d’acouphènes mais j’imagine vos remarques !

Je sais, je sais, le syndic a souvent mauvaise réputation ! Vous n’êtes pas toujours contents !

Ce métier ne laisse pas de place à l’improvisation. Tout le monde ne pourrait pas être gestionnaire.

Des qualités d’écoute, de pédagogie et la réactivité sont nécessaires pour mener à bien ces missions.

Le syndic a un rôle central. Il représente vos intérêts, il joue le rôle de médiateur, il encadre et il fait respecter la réglementation.

 

Notre devise : l’anticipation et le conseil

On voudrait bien avoir une baguette magique mais comme on ne vit pas dans le monde des bisounours : on prévoit, on vous conseille

et on fait en sorte de mettre tout le monde d’accord. Je certifie, persiste et signe, notre priorité reste l’humain.

 

 

Alors, dîtes-nous un peu quelles sont les missions du syndic ?

 

En priorité, nous sommes là pour vous écouter, établir un dialogue constructif, vous accompagner afin de répondre au mieux à vos besoins.

Nous vous informons aussi sur vos droits et vos devoirs.

 

Notre ambition : placer la relation humaine au cœur de vos intérêts.

Pour nous, c’est plus qu’une promesse, c’est un devoir.

 

 

Le syndic, qu’il soit bénévole ou professionnel, a les missions principales suivantes :

  1. Il gère les aspects administratifs et financiers de l’immeuble.
  2. Il représente le syndicat de copropriétaires.
  3. Il veille au bon entretien de l’immeuble.
  4. Il exécute les décisions prises lors de l’assemblée générale par l’ensemble des copropriétaires.

 

« On fait attention à la cagnotte, on bichonne, on applique. »

 

Une profession réglementée

Nos missions s’effectuent dans le respect de la réglementation, parce que nous sommes soumis à la loi. C’est notre job de faire appliquer les règles et nous sommes contrôlés.

Pour votre bien, comme le nôtre, on reste conforme aux règles en vigueur.

 

 

Votre argent, on l’emploie correctement !

En bon gestionnaire, on équilibre les dépenses et les recettes pour respecter le budget fixé. On s’occupe des appels de fonds (courant, ALUR ou travaux) selon le budget voté mais aussi de la répartition des charges en fonction des dépenses réelles et de votre quote-part. Et croyez-moi, c’est tout un calcul.

Il n’est pas question d’utiliser vos fonds n’importe comment ! Du coup, vous pouvez vous détendre et boire un mojito sereinement sur un transat au soleil.

 

Promettre c’est bien, mais tenir ses engagements c’est mieux. 

Dans nos discussions avec les copropriétaires, nous notons vos demandes et vos besoins. Nous mettons tout en œuvre pour que vos projets se concrétisent : modifier un contrat de prestation, réaliser des devis ou la réalisation de travaux.

 

La phobie administrative, on ne connait pas ! 

Les assemblées générales, faire respecter le règlement de copropriété, tenir à jour le carnet d’entretien, renseigner chaque année les informations administratives et financières dans le registre des immatriculations des copropriétés auprès de l’Anah… Qui s’en occupe ? C’est bibi. La paperasse, on connait !

 

D’accord, on a bien compris les missions du syndic. Du coup, comment sont prises les décisions pour la copropriété ?

 

Alors là, place à la démocratie ! Les grandes décisions relatives à la copropriété telles que le ravalement de façade, le changement de l’ascenseur ou encore la rénovation des parties communes sont prises lors d’un vote en assemblée générale.

Tous les copropriétaires possèdent un nombre de voix en fonction de leur quote-part.

Pour la gestion quotidienne, on a de la chance car, pour nous aider, le conseil syndical a un rôle primordial.

Ce dernier est composé de copropriétaires volontaires et bénévoles. Ils nous assistent et contrôlent nos actions.

Le conseil syndical rédige un rapport qu’il présente lors de l’assemblée générale.

Au quotidien, il valide les dépenses imprévues, les petites réparations comme l’enlèvement des encombrements, le changement d’un digicode, les petites réparations électriques… Ils sont élus en assemblée générale en fonction de la durée du mandat du syndic.

 

Parfait, on voit clair. Mais comment choisir son syndic ?

 

Elus en assemblée générale pour une durée maximum de 3 ans, les syndics ont toujours les mêmes missions et un contrat type défini par la loi ALUR. Seuls les honoraires annexes peuvent varier d’un syndic à l’autre.

Comment faire notre choix ? Une vraie relation humaine et de confiance se noue au fil du temps entre vous et votre syndic. C’est sans doute sur ces points que votre réflexion doit être privilégiée.

Pour nous, l’essentiel est d’être bien chez soi, on ne transige pas sur votre bien-être.

 

OK, on est d’accord. Si on veut changer de syndic, c’est possible ?

 

Oui c’est possible. Si les services rendus par l’organisme que vous avez sélectionné ne vous donne pas entière satisfaction, vous pouvez en désigner un nouveau.

Cependant, vous devrez attendre la fin du mandat du syndic actuel et demander l’inscription d’une mise en concurrence à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Pour valider son remplacement, l’accord lors de l’assemblée générale est nécessaire.

Quoi qu’il en soit, la loi vous oblige, sauf en cas de dispense votée au préalable, la mise en concurrence du syndic à chaque renouvellement de contrat.

Pour résumer, le syndic de copropriété a une place essentiel dans la gestion quotidienne de la vie de votre immeuble.

 

Etablir une communication bienveillante, une relation de confiance, entre vous et votre syndic

est pour nous un facteur essentiel pour gérer au mieux vos intérêts.

 

Patrimoine Avenue ADB

Marjorie Valverde

Tél. : 06 59 92 87 00

Mail : m.valverde@pa-adb.fr


 

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