Ça y est vous avez listé vos bonnes résolutions pour cette nouvelle année 2022 ?

Quelles que soient vos ambitions, je vous les souhaite à la hauteur de vos attentes.

Que vos projets se réalisent avec succès, et notamment en matière d’immobilier. 😉

Et pour vous aider, j’ai décidé de commencer l’année avec un sujet concret qui vous permettra de mettre en perspective les options qui s’offrent à vous dont une particulièrement : l’investissement immobilier locatif.

Mais avant de vous détailler les avantages et les risques, il est utile de rappeler ce qu’est l’investissement locatif. Qui est concerné ? Qui consulter ? Mais aussi de bien en comprendre les objectifs.

C’est quoi l’investissement immobilier locatif ?

Il consiste à acheter un bien immobilier en vue de le mettre à la location pour une durée indéterminée. Vous pouvez investir dans un appartement, une maison, mais aussi dans un immeuble, un local commercial, un parking ou encore des bureaux.

Cet investissement peut répondre à plusieurs objectifs, et évoluer au fil du temps en fonction de votre situation (professionnelle, personnelle, financière…). En France, l’investissement des particuliers dans la pierre est particulièrement favorisé pour encourager la construction et répondre aux demandes de logement d’un territoire.

Qui est concerné ?

Tout le monde !

Les particuliers déjà propriétaires restent les plus adeptes de ce type d’investissement. Mais il est tout à fait possible d’être locataire de son logement principal et devenir propriétaire en investissant dans le locatif. L’investisseur peut également être primo-accédant. Les professionnels peuvent également investir dans le locatif.

Dans la plupart des cas, cela concerne l’habitation. Le bien est loué à des particuliers, dans le cadre d’un contrat de location saisonnière, ou d’habitation principale, logement étudiant.

Vous pouvez aussi, en tant que propriétaire particulier, louer un local commercial ou encore des bureaux. En fonction de l’activité du professionnel mais surtout de la destination du bien, vous devrez opter soit pour un bail commercial qui concerne les activités commerciales, soit un bail professionnel qui concerne les activités libérales, artisanales ou associatives.

Par qui me faire accompagner ?

Investir dans l’immobilier nécessite de bien préparer son projet. On pense trop souvent qu’« investissement » ne rime qu’avec  « argent », mais les décisions à prendre ne dépendent pas seulement de la rentabilité du projet.

Huissier, notaire, expert-comptable, avocat : tous sont capables de vous conseiller que ce soit sur la rentabilité, la perception des loyers ou encore le choix du régime juridique.

Pourquoi investir ?

L’investissement immobilier locatif répond à plusieurs objectifs :

> L’augmentation des revenus pour maintenir son pouvoir d’achat, anticiper sur l’avenir en le rendant plus confortable, s’assurer d’un capital retraite complémentaire… L’idée est de pouvoir acquérir un revenu supplémentaire et régulier.

> La défiscalisation immobilière incite de nombreux investisseurs à se lancer dans le locatif.

En effet, il permet de réduire ses impôts grâce notamment aux diverses lois qui se sont succédé : loi Scellier, loi Duflot, et plus récemment la loi PINEL.

> Enfin, la possibilité de diversifier son patrimoine. Acheter pour louer n’est pas qu’une affaire financière et fiscale. Il y a aussi une volonté de transmettre quelque chose à son conjoint, ses enfants, afin de les préserver au maximum et leur assurer un capital sécurisé. Ou encore d’anticiper ses « vieux jours » et de se garder la possibilité d’habiter le logement.

Peser le pour et le contre avant de se lancer.

Les avantages

> De tous les placements financiers qui existent, l’investissement immobilier locatif reste le plus rentable et le plus sûr. Au regard des risques encourus et des taux d’emprunt proposés, il est le placement le plus accessible pour profiter d’un rendement élevé en toute fiabilité.

> L’autre avantage est que le bien peut être entièrement financé par un crédit et ne nécessite pas un revenu important pour le remboursement du prêt.

> Un courtier en immobilier pourra vous aider à obtenir un prêt selon votre projet en vous garantissant un taux d’intérêt d’emprunt et une durée de remboursement adaptés.

> Loger ses proches en toute confiance et avec un loyer attractif répond également à la volonté d’investir pour un avenir plus confortable et sécurisant. Par exemple, mettre à l’abri un enfant et l’aider à démarrer dans la vie, voire un parent avec la nécessité de le loger si toutefois le placement en maison de retraite ou le loger à son propre domicile s’avérait être compliqué voire impossible.

> Enfin, il faut remettre en avant la réduction d’impôt que permet l’investissement immobilier locatif. Tout investissement dans le bien (acquisition, travaux…) peut être déduit de ses impôts, permettant aussi de bénéficier du déficit foncier, lorsque le logement est loué meublé.

Malgré son côté sécurisant et sûr, un investissement immobilier comporte forcément des risques. L’essentiel est de bien les avoir en tête et de s’en préserver au maximum, le cas échéant.

Les risques

On peut parler de risques modérés quand on parle d’investissement locatif.

> Le premier est le bien en lui-même et son emplacement. Il faut savoir que même si la maison ou l’appartement est de qualité, si le bien ne situe pas dans un bon emplacement, le propriétaire aura toujours du mal à trouver le locataire. Il faut donc bien se renseigner sur les écoles, les commerces, les transports à proximité, les projets d’urbanisation, que l’offre soit en adéquation avec la demande du secteur.

> Une des premières questions que vous avez dues vous poser est « que se passe-t-il si j’ai des loyers impayés ? ». Et c’est bien normal puisque c’est le risque le plus rencontré en gestion locative. Il faut bien vous assurer que le dossier du locataire est conforme et émettre un contrat de location détaillé qui permet de couvrir le locataire et le bailleur (Pour en savoir plus sur la loi Alur). Et pour encore plus de sécurité ne pas hésiter à souscrire une assurance Garantie de Loyer Impayés (GLI).

> Une autre crainte qui peut se rajouter est celle de la vacance locative : la peur que le bien ne soit pas occupé en permanence. Si vous avez déjà appréhendé les 2 premiers risques cités ci-dessus, alors vous avez déjà minimisé ce risque. Soyez juste sur le prix des loyers et restez disponible pour votre locataire.

> Quand on achète un bien pour le louer, ce sont très souvent des biens qui méritent un peu de rafraîchissement, voire des travaux. La prise en compte de ce budget supplémentaire doit se faire dès la première visite de votre potentiel futur achat. Vous pouvez aussi vous faire accompagner par un professionnel qui saura évaluer avec précision le montant des travaux éventuels.

N’oubliez pas que le montant des travaux sera déductible de vos revenus fonciers.

Même s’il reste sûr et fiable, le montage d’un tel projet mérite qu’on prenne du temps.

Que les raisons soient fiscales, financières ou patrimoniales, faites-vous accompagner et demandez conseil.

Votre syndic peut vous aider à vous orienter dans votre démarche, avoir connaissance d’un logement à vendre, vous mettre en relation avec les bons interlocuteurs ou encore gérer votre location.

Sachez que depuis le 1er novembre 2021, l’encadrement des loyers s’applique aussi dans les villes de Lyon et Villeurbanne. Il fixe le plafond des loyers à ne pas dépasser.

Pensez-y lorsque vous commencerez la recherche de votre futur bien, c’est un élément à prendre en compte dans votre plan de financement.

Vous êtes fin prêt pour vous lancer dans cette nouvelle année et concrétiser votre projet en toute confiance !

Patrimoine Avenue ADB

Marjorie Valverde

Tél. : 06 59 92 87 00

Mail : m.valverde@pa-adb.fr